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业主能否自主筹备成立业主大会?/胡杰丰

时间:2024-07-24 10:09:40 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9323
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业主能否自行筹备成立业主大会?

浙江民禾律师事务所 胡杰丰


据广州日报道,3月16日晚,地处惠州惠城区麦地路某住宅小区的15名业主大会筹备组成员正在该小区S22栋开会,商量召开全体业主大会的事宜。晚8时30分左右,该小区保安队3名保安和一便衣男子闯入会场,以“非法集会”为由要求各业主立即解散会议。筹备组组长彭老伯争辩了几句,便被他们4人拉到门口痛殴,致使其头皮开裂、右腿股骨骨折,当晚被送往惠州市中心人民医院救治。据估算,彭老伯的治疗费用需要数万元。
据记者调查,该小区自10年前交付,现有业主1700多户,由于业主们认为物业管理公司不称职,为了保护自己的权益,业主们于去年成立了业主大会筹备组,今年3月13日贴出公告,准备召开业主大会决定物业管理公司的去留。但是业主们筹备召开业主大会的行动一直受到物业管理公司的干扰和限制,小区管理处保安人员多次抢走业主登记表、撕掉业主大会筹备组的公告,直至3月16日保安闯入会场、殴打业主。据悉,这次事件是惠州市近年来发生的最严重的小区物业管理公司与业主间的冲突事件,当地派出所已成立专案组调查此案。
笔者没有对报道进行调查、核实,也没能取得经过法院、公安机关等有关部门确认的正式说法,无法对其中所涉及的事实部分进行论断式法理分析。但是报道反映了当前物业管理行业普遍关注的两个问题:业主自行召集的业主会议是否为非法集会?业主能否自行筹备成立业主大会?由于我国还没有相关法律法规对这两个问题作出明确规定,业主和物业管理公司又常常对此存在不同理解,并由此导致纠纷,因此笔者就报道所涉及的这两个问题谈谈自己的观点。

一、业主召集业主会议是否为非法集会
我国《宪法》第35条规定:“中华人民共和国公民有言论、出版、集会、结社、游行、
示威的自由”,可见,集会自由是宪法赋予公民的一项基本权利,任何机关、团体、单位和个人都不得随意剥夺公民的这一基本权利。为了保障公民依法行使集会、游行、示威的权利,维护社会安定和公共秩序,我国又专门制订了《集会游行示威法》,根据我国《集会游行示威法》的规定,集会是指聚集于露天公共场所,发表意见、表达意愿的活动。而《集会游行示威法实施条例》进一步界定了露天公共场所的含义,明确规定“露天公共场所是指公众可以自由出入或者凭票可以进入的室外公共场所,不包括机关、团体、企业事业组织管理的内部露天场所”。公民在露天公共场所举行集会,必须依法向主管机关——公安机关提出申请并获得许可,否则为非法集会。
如果业主在不属于露天公共场所的其他地点召开会议(如报道中业主大会筹备组在小区内业主所有的S22栋召开会议),就不需要经过有关部门的批准,也未违反有关法律法规,不存在“非法集会”的问题。退一步说,即便属于“非法集会”,物业管理公司也只能及时报告公安部门,由公安部门来负责处理,保安自身没有任何管理、驱散“非法集会”的权力。相反,如果保安没有经过业主同意,也未依法取得有关部门的批准,就擅自闯入业主家中解散所谓的“非法集会”,则严重侵害了业主的人身权,违反了有关法律的规定。我国《宪法》39条规定:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”《刑法》第245条规定:“非法搜查他人身体、住宅,或者非法侵入他人住宅的,处三年以下有期徒刑或者拘役。”《治安管理处罚条例》第22条也规定:“有下列侵犯他人人身权利行为之一,尚不够刑事处罚的,处十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告:……(二)非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的;……”由此可见,公民的住宅受到法律严格保护,物业管理公司或者保安不得非法侵害业主的这种法定权利。

二、业主能否自行筹备成立业主大会
业主大会是业主依法行使物业所有权、实现业主自治的一种形式,其基础是业主对物业所享有的建筑物区分所有权。在业主大会成立过程中,容易产生纠纷的环节是首次业主大会召集权的行使主体问题,也即谁有权筹备成立业主大会的问题。
建设部颁布的《业主大会规程》第5条规定:“业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组,负责业主大会的筹备工作。”这一规定对于刚交付的物业可能是适用的,但是现在有很多物业已经交付了多年但一直没有成立业主大会,而建设单位可能早已解散或者倒闭,不可能有代表来参加业主大会筹备组。如果出现这种情况,是不是业主大会就永远不用成立了?
按照一般常理,在某一组织成立后,该组织筹备组的成员应成为其核心成员(最起码也是正式成员)。我国《物业管理条例》规定业主大会是由全体业主组成的业主组织,建设单位不是业主(尚未出售的物业除外),也就无权参加业主大会,由无权参加业主大会的建设单位负责筹备业主大会,既不符合常理,也不符合《物业管理条例》的立法目的,更不符合业主自治的实际需要。
筹备、召开业主大会是业主基于物业所有权而享有的一种私权利,根据私权领域“法律不禁止即为容许”的精神,业主自行筹备、召开业主大会并不违反有关法律法规的禁止性规定,属于合法的行为。同时,《物业管理条例》规定“业主有权提议召开业主大会会议”,业主大会会议当然也包括业主大会的筹备会议和成立会议。因此,笔者认为,只要具备业主大会的成立条件,业主可以自行筹备成立业主大会。

论文原载于《现代物业》2004年第4期(原文使用笔名陈宇)


全国人民代表大会关于批准香港特别行政区基本法起草委员会关于设立全国人民代表大会常务委员会香港特别行政区基本法委员会的建议的决定(附英文)

全国人民代表大会


全国人民代表大会关于批准香港特别行政区基本法起草委员会关于设立全国人民代表大会常务委员会香港特别行政区基本法委员会的建议的决定(附英文)
1990年4月4日第七届全国人民代表大会第三次会议通过

第七届全国人民代表大会第三次会议决定:
一、批准香港特别行政区基本法起草委员会关于设立全国人民代表大会常务委员会香港特别行政区基本法委员会的建议。
二、在《中华人民共和国香港特别行政区基本法》实施时,设立全国人民代表大会常务委员会香港特别行政区基本法委员会。

附件:香港特别行政区基本法起草委员会关于设立全国人民代表大会常务委员会香港特别行政区基本法委员会的建议
一、名称:全国人民代表大会常务委员会香港特别行政区基本法委员会。
二、隶属关系:是全国人民代表大会常务委员会下设的工作委员会。
三、任务:就有关香港特别行政区基本法第十七条、第十八条、第一百五十八条、第一百五十九条实施中的问题进行研究,并向全国人民代表大会常务委员会提供意见。
四、组成:成员十二人,由全国人民代表大会常务委员会任命内地和香港人士各六人组成,其中包括法律界人士,任期五年。香港委员须由在外国无居留权的香港特别行政区永久性居民中的中国公民担任,由香港特别行政区行政长官、立法会主席和终审法院首席法官联合提名,报全国人民代表大会常务委员会任命。

DECISION OF THE NATIONAL PEOPLE'S CONGRESS APPROVING THE PROPOSALBY THE DRAFTING COMMITTEE FOR THE BASIC LAW OF THE HONG KONG SPECIALADMINISTRATIVE REGION ON THE ESTABLISHMENT OF THE COMMITTEE FOR THE BASICLAW OF THE HONG KONG SPECI
AL ADMINISTRATIVE REGION UNDER THE STANDINGCOMMITTEE OF

Important Notice: (注意事项)
英文本源自中华人民共和国务院法制局编译, 中国法制出版社出版的《中华人民共和国涉外法规汇编》(1991年7月版).
当发生歧意时, 应以法律法规颁布单位发布的中文原文为准.
This English document is coming from "LAWS AND REGULATIONS OF THE
PEOPLE'S REPUBLIC OF CHINA GOVERNING FOREIGN-RELATED MATTERS" (1991.7)
which is compiled by the Brueau of Legislative Affairs of the State
Council of the People's Republic of China, and is published by the China
Legal System Publishing House.
In case of discrepancy, the original version in Chinese shall prevail.

Whole Document (法规全文)
DECISION OF THE NATIONAL PEOPLE'S CONGRESS APPROVING THE PROPOSAL
BY THE DRAFTING COMMITTEE FOR THE BASIC LAW OF THE HONG KONG SPECIAL
ADMINISTRATIVE REGION ON THE ESTABLISHMENT OF THE COMMITTEE FOR THE BASIC
LAW OF THE HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION UNDER THE STANDING
COMMITTEE OF THE NATIONAL PEOPLE'S CONGRESS
(Adopted at the Third Session of the Seventh National People's
Congress on April 4, 1990)
The Third Session of the Seventh National People's Congress decides:
1. to approve the proposal by the Drafting Committee for the Basic Law of
the Hong Kong Special Administrative Region on the Establishment of the
Committee for the Basic Law of the Hong Kong Special Administrative Region
under the Standing Committee of the National People's Congress; and
2. to establish the Committee for the Basic Law of the Hong Kong Special
Administrative Region under the Standing Committee of the National
People's Congress when the Basic Law of the Hong Kong Special
Administrative Region of the People's Republic of China is put into
effect.
Appendix
Proposal by the Drafting Committee for the Basic Law of the Hong Kong
Special Administrative Region on the Establishment of the Committee for
the Basic Law of the Hong Kong Special Administrative Region Under the
Standing Committee of the National People's Congress
1. Name: The Committee for the Basic Law of the Hong Kong Special
Administrative Region Under the Standing Committee of the National
People's Congress.
2. Affiliation: To be a working committee under the Standing Committee of
the National People's Congress.
3. Function: To study questions arising from the implementation of
Articles 17, 18, 158 and 159 of the Basic Law of the Hong Kong Special
Administrative Region and submit its views thereon to the Standing
Committee of the National People's Congress.
4. composition: Twelve members, six from the mainland and six from Hong
Kong, including persons from the legal profession, appointed by the
Standing Committee of the National People's Congress for a term of office
of five years. Hong Kong members shall be Chinese citizens who are
permanent residents of the Hong Kong Special Administrative Region with no
right of abode in any foreign country and shall be nominated jointly by
the Chief Executive, President of the Legislative Council and Chief
Justice of the Court of Final Appeal of the Region for appointment by the
Standing Committee of the National People's Congress.


关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见

国土资源部


关于印发《关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见》的通知

 
 
各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局),计划单列市国土资源行政主管部门,新疆生产建设兵团国土资源局:

现将《关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见》印发给你们,请严格遵照执行。

 

二○○三年十月十三日

 

 

关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见

 

根据国务院进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议“要认真自查自纠,积极争取主动。不主动自查自纠,执法犯法,以权谋私,影响恶劣的,必须依法从严处理”的要求,按照《关于印发〈进一步治理整顿土地市场秩序工作方案〉的通知》(国土资发〔2003〕49号)确定的“自查为主、突出重点、重在整改、区别对待”的原则,对《土地管理法》修订实施后发生又不自查自纠的,执法犯法、影响恶劣的,特别是在这次治理整顿中边整边犯、顶风违法的,要依法严肃处理;对主动自查发现的问题,已经有规定的按照有关规定处理,没有规定的,按照以下意见处理。

一、对各类开发区(园区)用地有关问题的处理

开发区(园区)违反土地利用总体规划或者城市总体规划圈占的土地,圈而未用的,应当复耕或者恢复原用途;已经开发建设的土地,不能复耕或者恢复原用途的,按照建设用地总规模不扩大、耕地和基本农田总量不减少的原则依法修改土地利用总体规划,并从所在区域土地利用总体规划剩余建设用地指标中,核减违反土地利用总体规划占用的建设用地指标,落实具体范围。

开发区(园区)用地虽经依法批准,但缺乏建设条件,项目资金不落实,尚未开发建设的,应当依法收回,能够恢复耕种的,由当地政府组织复耕,严禁弃耕撂荒。已经供应的建设用地闲置的,按照闲置土地处置的有关规定处理。

违反土地利用总体规划或者城市总体规划确定的建设用地规模和范围设立或者扩建的开发区(园区),国土资源行政主管部门不得受理其违反土地利用总体规划或者城市总体规划的建设用地申请。

二、对未经合法批准用地行为的处理

未经合法批准用地的行为,属于政府责任的,负有责任的政府领导、国土资源行政主管部门领导要作出深刻检查,在落实耕地占补平衡、做好征地补偿安置工作后,可以依法办理建设用地审批手续;属于用地单位或者个人责任的,经国土资源行政主管部门依法处罚后,可以依法办理建设用地审批手续。县级以上地方政府应于2003年12月31日前将建设用地申请逐级上报到有批准权的政府。

未经合法批准的用地违反土地利用总体规划且造成严重后果的,对负有责任的有关领导及其他责任人,应当按照有关规定给予党纪、政纪处分;涉嫌触犯刑律的,依法移送司法机关。

三、对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前遗留问题的处理

对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)实施前遗留的问题,要认真清理、摸清底数。在此基础上,各市、县政府应当本着有利于政府宏观调控土地市场和公平、公正、公开的原则,确定历史遗留问题截止时间,但不得超过2002年7月1日。在截止日期前,市、县政府已经进行了前置审批,或者市、县政府已经与开发商签订书面项目开发协议的经营性用地,作为历史遗留问题,可以继续以协议方式出让,但应逐项登记、作出说明,并将受让人及受让地块位置、面积、用途、成交地价等向社会公布,接受社会监督。 

除上述规定的情形外,对2002年7月1日以后,应当以招标拍卖挂牌方式出让却以协议方式出让,或者弄虚作假以2002年7月1日以前批准立项、取得建设用地规划许可证、签订书面项目开发协议为由而协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让,并追究有关责任人的责任。