江苏省泰州市人民政府办公室


关于印发泰州市市区住宅专项维修资金管理办法的通知

泰政办发〔2009〕47号


　　海陵区、高港区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

　　《泰州市市区住宅专项维修资金管理办法》已经市政府第九次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真贯彻执行。

二〇〇九年四月一日


泰州市市区住宅专项维修资金管理办法

第一章　总　则

　　第一条　为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合市区实际，制定本办法。

　　第二条　凡本市市区范围内的商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第三条　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条　维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条　市建设（房产）部门会同市财政部门负责全市维修资金的指导和监督工作。

　　市房产管理局具体负责市区维修资金的管理工作。

第二章　交 存

　　第六条　下列物业的业主应当按照本办法规定交存维修资金：

　　（一）住宅。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

　　（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

　　前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。

　　第七条　商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

　　出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：

　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

　　（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

　　第八条　建设主管部门应当根据本地区住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时公布并调整首期维修资金的交存标准。

　　第九条　业主交存的维修资金属于业主共同所有，从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第十条　维修资金管理单位应委托一家商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

　　业主交存的商品住宅维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　第十一条 开发建设单位在申请房屋预（销）售许可时，应按其申请预（销）售房屋面积的10%比例代为预交存。

　　开发建设单位在办理房屋权属初始登记时，应按其初始登记的面积足额交存维修资金。专户管理银行或维修资金的管理单位，应当向开发建设单位出具维修资金分户交存专用凭据。

　　开发建设单位将房屋销售的，可在房屋交付前向购房人收取维修资金，并将分户交存专用凭据转交购房人。

　　第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，按规定交存维修资金。已售公有住房的业主应当在缴纳购房款的同时，交存维修资金。

　　第十三条　未按本办法规定交存维修资金并取得专用凭据的，开发建设单位以及公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　第十四条　维修资金遵循“钱随房走”原则，房屋所有权转让时，出让人应当将维修资金分户交存专用凭据转交受让人，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。

　　受让人可凭房屋权属证书、维修资金分户交存专用凭据到维修资金管理单位办理更名手续。

　　第十五条　房屋权属登记部门在开发建设单位或购房业主办理权属登记时（包括初始登记、转移登记），应审核其是否按登记面积足额交存维修资金并取得专用凭据。

　　第十六条　业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交金额补足至初始交存额。

　　业主大修房屋但分户账面维修资金余额不够使用的，可按有关规定提取个人住房公积金。

第三章　使 用

　　第十七条　维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十八条　维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第十九条 维修资金管理单位应制定维修资金管理使用办法的示范文本，待物业区域选举产生业主委员会后，业主委员会可参照示范文本制定本物业区域维修资金管理使用的具体办法。

　　第二十条 商品住宅维修资金的使用按以下程序办理：

　　（一）物业服务企业、业主委员会或未组建业主委员会且未实行物业管理的相关业主提出使用申请；

　　（二）符合该物业区域维修资金管理使用具体办法的，维修资金管理单位备案；

　　（三）未制定该物业区域维修资金管理使用具体办法，符合示范文本要求的，维修资金管理单位备案；

　　（四）组织维修；

　　（五）划拨资金。

　　物业区域通过维修资金管理使用具体办法，可采取召开会议、书面征求意见或公示征求意见的方式。

　　第二十一条　住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当由相关受益业主按各自拥有房屋建筑面积进行分摊。开发建设单位未售出的房产视作自用房产应当参与维修费用的分摊。业主大会另有规定且合理可行的，从其规定。

　　第二十二条 发生危及房屋安全或严重影响业主居住生活等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业服务企业或维修资金管理单位可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。

　　第二十三条　下列费用不得从维修资金中列支：

　　（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第四章　监督管理

　　第二十四条　在保证维修资金正常使用的前提下，维修资金管理单位可以按照国家有关规定将维修资金用于定期存款或购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第二十五条　维修资金管理单位应当按期对维修资金结息，结息参照中国人民银行关于住房公积金的结息规则执行。

　　下列资金应当转入维修资金滚存使用：

　　（一）应当结给业主的资金存储利息或收益；

　　（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但法律法规另有规定或业主大会（业主委员会）另有决定的除外；

　　（三）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　第二十六条 业主大会成立后，业主委员会可按照业主大会的授权与维修资金管理单位签署委托管理协议，对维修资金的有关管理情况进行约定。

　　第二十七条　维修资金管理单位每年应当向业主委员会公布维修资金的交存、使用、结息和余额情况。

　　第二十八条　房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

　　（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；

　　（二）售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，收缴国库。

　　第二十九条　维修资金管理单位应加强对维修资金的管理，提高维修资金的信息化水平。维修资金管理单位的管理费用，报财政部门批准后，从增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。

　　第三十条　维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第三十一条　维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，按照有关规定执行，并接受主管部门的监督检查。

第五章　法律责任

　　第三十二条　开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由市建设（房产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

　　第三十三条　违反本办法规定，挪用维修资金的，由市建设（房产）部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　物业服务企业挪用维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　管理单位挪用维修资金的，由其上级主管部门追回挪用的维修资金，对直接负责的人员和其他责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十四条　主管部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附 则

　　第三十五条　拆迁安置住宅、政策性商品住宅、非住宅以及其他非单一产权的房屋参照本办法执行。售后公有住房维修资金具体的管理使用办法，由市建设（房产）部门会同市财政部门另行制定。

　　第三十六条 本办法自发布之日起施行，原《泰州市市区住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》（泰政办发〔2005〕153号）废止。


最高人民法院


最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定
1994年4月15日，最高人民法院

根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，结合审判实践经验，对审理经济合同纠纷案件有关保证问题作如下规定：
一、保证合同成立的认定
1．保证人与债权人就保证问题依法达成书面协议的，保证合同成立。
2．保证人以书面形式向债权人表示，当被保证人不履行债务时，由其代为履行或者承担连带责任并为债权人接受的，保证合同成立。
3．保证人在债权人与被保证人签订的订有保证条款的主合同上，以保证人的身份签字或者盖章；或者主合同中虽没有保证条款，但保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，视为保证合同成立。
二、有效保证合同保证人的责任
4．保证合同依法成立后，被保证人不履行债务的，保证人应当按照保证合同约定的范围、方式和期限承担保证责任。
5．保证合同明确约定保证人承担代为履行责任的，经债权人请求被保证人履行合同，被保证人拒不履行时，债权人可请求保证人履行。保证人不能代为履行合同，且强制执行被保证人的财产仍不足以清偿其债务的，由保证人承担赔偿责任。
6．保证合同明确约定保证人承担连带责任的，当被保证人到期不履行合同时，债权人既可向被保证人求偿，也可直接向保证人求偿。
7．保证合同没有约定保证人承担何种保证责任，或者约定不明确的，视为保证人承担赔偿责任。当被保证人不履行合同时，债权人应当首先请求被保证人清偿债务。强制执行被保证人的财产仍不足以清偿其债务的，由保证人承担赔偿责任。
8．保证合同对保证范围有明确约定的，保证人在约定的保证范围内承担责任；保证合同没有约定保证范围或者对保证范围约定不明确的，保证人应当对被保证人的全部债务承担保证责任。
9．向债权人保证监督支付专款专用的，作出该项保证的人，在履行了监督支付专款专用义务后，不再承担责任。未尽监督义务造成资金流失的，应对流失的资金承担连带责任。
10．保证合同中约定有保证责任期限的，保证人在约定的保证责任期限内承担保证责任。债权人在保证责任期限内未向保证人主张权利的，保证人不再承担保证责任。
11．保证合同中没有约定保证责任期限或者约定不明确的，保证人应当在被保证人承担责任的期限内承担保证责任。保证人如果在主合同履行期限届满后，书面要求债权人向被保证人为诉讼上的请求，而债权人在收到保证人的书面请求后一个月内未行使诉讼请求权的，保证人不再承担保证责任。
12．债权人与被保证人未经保证人同意，变更主合同履行期限的，如保证合同中约定有保证责任期限，保证人仍在原保证责任期限内承担保证责任；如保证合同中未约定保证责任期限，保证人仍在被保证人原承担责任的期限内承担保证责任。
债权人与被保证人未经保证人同意，在主合同履行期限内变更合同其他内容而使被保证人债务增加的，保证人对增加的债务不承担保证责任。
13．债权人在保证责任期限内，将债权转移给他人，并通知保证人的，保证人应向债权受让人承担保证责任。
14．被保证人经债权人同意在保证责任期限内，将债务转移给他人，未经保证人同意的，保证人不再承担保证责任，但保证人追认的除外。
15．债权人在保证责任期限内，无正当理由拒绝被保证人履行债务的，保证人不再承担保证责任；债权人放弃抵押权的，保证人就放弃抵押权的部分不再承担保证责任。但保证人同意继续承担保证责任的除外。
16．依照法律规定或者当事人约定，免除被保证人部分或者全部债务的，保证人相应的保证责任得以免除。
三、无效保证合同的认定及保证人的责任
17．法人的分支机构未经法人同意，为他人提供保证的，保证合同无效，保证人不承担保证责任，但应当根据其过错大小，承担相应的赔偿责任。法人的分支机构管理的财产不足以承担赔偿责任的，由法人承担。
金融部门的分支机构提供保证的，如无其他导致保证合同无效的因素，保证人应当承担保证责任。
18．法人的内部职能部门未经法人同意，为他人提供保证的，保证合同无效，保证人不承担保证责任，但应当根据其过错大小，由法人承担相应的赔偿责任。
19．主合同债权人一方或者双方当事人采取欺诈、胁迫等手段，或者恶意串通，使保证人在违背真实意思情况下提供保证的，保证合同无效，保证人不承担责任。
20．主合同无效，保证合同也无效，保证人不承担保证责任。但保证人知道或者应当知道主合同无效而仍然为之提供保证的，主合同被确认无效后，保证人与被保证人承担连带赔偿责任。
四、在诉讼中为当事人提供的保证
21．人民法院在案件审理过程中，决定对财产采取保全措施时，保证人为申请人或者被申请人提供保证的，在案件审理终结后，如果被保证人无财产可供执行或者其财产不足以清偿债务时，人民法院可以直接裁定执行保证人在其保证范围内的财产。
22．在案件执行过程中，为被执行人提供保证的，被执行人逾期无财产可供执行或者其财产不足以清偿债务时，人民法院可以直接裁定执行保证人在其保证范围内的财产。
五、被保证人破产后保证人的责任
23．被保证人被宣告破产的，债权人参加破产程序受偿后，对受偿不足的部分，保证人仍应承担保证责任。
24．人民法院已审理终结的设有保证的合同纠纷案件，在执行终结前被保证人被宣告破产的，债权人可以生效法律文书确认的债权数额作为破产债权申报；债务已部分偿还的，以未偿还的部分作为债权申报。对经破产程序未受清偿的部分，保证人仍应承担保证责任。
25．保证人代被保证人偿还债务后，尚未从被保证人处获偿被保证人即宣告破产的，保证人可以其代为清偿的数额作为破产债权申报。
26．被保证人被宣告破产，债权人不申报债权的，在确认保证人的责任时，应当扣除债权人可以在破产程序中得到清偿的部分。
六、保证合同的诉讼时效
27．保证合同约定有保证责任期限的，债权人应当在保证责任期限届满前向保证人主张权利。保证人拒绝承担保证责任的，债权人向人民法院请求保护其权利的诉讼时效期间，适用民法通则的有关诉讼时效的规定。
28．保证合同约定有保证责任期限，但在保证责任期限内，债权人仅向被保证人主张权利而未向保证人主张权利的，主债务诉讼时效中断，保证债务的诉讼时效不中断。




29．保证合同未约定保证责任期限的，主债务的诉讼时效中断，保证债务的诉讼时效亦中断。
30．依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条的规定，主债务诉讼时效中止的，保证债务的诉讼时效同时中止。
七、其他
31．本院以前关于保证问题的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准，但已审结的案件，不得适用本规定进行再审。