从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权


一、案情
A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。1997年11月，新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为12年。1997年12月，新达公司向农业银行贷款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月，因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得到新达公司的认可。2000年11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。2001年1月，因新达公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2001年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月，A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2004年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。
二、案件判决要旨
法院经审理认为，A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体，既可以是所有权人，也可以是非所有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户，已严重影响了该层房屋的采光和通风，且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当。遂判决星辰公司立即将悬挂的外墙广告牌全部拆除，恢复原状。
三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。
1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物
A市某路57号房屋系一栋楼房，该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分，如第几层的第几号房，这些部分被数个不同的所有权人分别所有，并在房屋行政管理机关予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分，且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专有部分和共有部分，独立使用并被登记的部分即是专有部分，除此专有部分外共用的部分即为共有部分，共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在，没有专有、共有区分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针对建筑物全部的共有，如数个继承人对一套房屋的共有，该房屋则不为区分所有建筑物。案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑物的共有部分，而楼内的成套房屋则属专有部分。
2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利
区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有，但往往区分所有权人或第三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等，这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置了专用使用权，即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的外墙上设置专用使用权。
四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全体区分所有权人即全体业主按法定方式设定
共有部分因共有之属性，按共有之法理需由全体区分所有权人共同表示设定专用使用权，否则即为侵权。现一般有两种方式设定专用使用权，一为依现行《物业管理管理条例》之规定，可由全体业主经业主大会程序在公约或特定事项的决定中设定,如公约规定屋顶设置专用使用用于发布广告，收益用于房屋修缮；二为开发商（房屋出卖人）在出售房屋时在预售（买卖）合同中约定，如预售合同约定顶层业主对屋顶的专用使用，但此方式应受相关条件限制。新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，属侵犯其它业主之权利，故其未能取得合法之外墙专用使用权，此专用使用的后续受让人，包括A市商业银行、星辰公司亦不能享有该专用使用权，后续受让人亦不得以此受让对抗其他业主。
五、专用使用权应受相邻权存在的限制
区分所有建筑物的相邻关系不同于通常的建筑物相邻关系，通常相邻关系发生在独立的单独所有权建筑物之间，而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻，如楼上与楼下业主之间的相邻，也包括专有与共有之间的相邻，如底层业主与楼外空地的相邻。专用使用权的设定除法定或约定外不得损害专有部分的功用和共有部分的基本功用。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础，各业主因对专有部分功用的需求而汇集一起才产生共有，如房屋买受人因对房屋功用的需求从而购房才与其他业主共有建筑物的共有部分,故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专有部分功用为前提。即使经法定程序方式取得专用使用权设置广告，除经特定业主许可外，亦不能侵犯特定业主专有部分的采光、通风等权利。另在共有部分设定专用使用亦不能影响共有部分的基本功用，此基本功用即指为满足各业主使用其专有部分而存在的功用，如楼道设置广告体积过大或灯光过强，损及行人行走。案件中的外墙广告经鉴定已危及房屋及行人安全，房屋安全即为全体业主的必需功用。故即使星辰公司合法取得外墙的专用使用权，该专用使用权因侵犯其他业主的安全方面相邻权益亦不得享有行使，只有在不违反法律强制性规定的条件下得到全体或特定业主的许可才能享有行使，如广告既保障了安全又得到了被妨害的业主的同意，该业主自愿放弃采光、通风之权利，方可行使专用使用权。
六、专用使用权的转移可适用“买卖不破租赁”的类似原理
案件中农业银行诉称广告侵犯其采光、通风等相邻权，因农业银行系该外墙专用使用的设置方新达公司的受让人，对其请求权的考察又不尽与其他业主相同。因为若假定新达公司设定专用使用权设置广告系按法定程序方式取得，例如已得到全体业主同意，新达公司亦是该广告妨害相邻权益的对象，则表明其自愿放弃采光、通风等相邻效益，后将取得期限内的专用使用权让与他人行使，之后再将房屋抵押与银行，银行因实现抵押权取得房屋所有权，此时银行不得以相邻权受损为由排除专用使用权，使用人仍得在合同期限之内享有专用使用权。此类似于买卖不破租赁之原理，此是对债权实施物权化的保护。另最高人民法院关于适用担保法的司法解释亦规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”此可借鉴类推适用。若案件的外墙专用使用权系合法设定，虽此专用使用权损及了银行的相邻权，但系设定在先，故银行无权仅基于未经其同意而请求排除。
案件经审理判决排除妨害，是基于新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，其未能取得合法之外墙专用使用权，该权利不受保护。另亦基于案件中的外墙广告危及房屋安全，该专用使用侵犯全体业主的安全方面相邻权益亦不得行使，从而判决排除妨害。


（重庆市渝中区人民法院 谢侃）



国家外国专家局


外国专家来华工作许可办理规定


一、许可事项：外国专家来华工作许可
二、实施机关：国家外国专家局
省级外国专家局
三、申请条件：

外国专家受聘在中国境内工作，应取得"外国专家来华工作许可"。申请"外国专家来华工作许可"的外国专家应遵守中国法律法规，身体健康，无犯罪记录，并符合下列条件之一：
（一）为执行政府间、国际组织间协议、协定和中外经贸合同，应聘在中国工作的外国籍专业技术或管理人员；
（二）应聘在中国从事教育、科研、新闻、出版、文化、艺术、卫生、体育等工作的外国籍专业人员；
（三）应聘在中国境内的企业中担任副总经理以上职务，或享受同等待遇的外国籍高级专业技术或管理人员；
（四）经国家外国专家局批准的境外专家组织或人才中介机构常驻中国代表机构的外国籍代表；
（五）应聘在中国从事经济、技术、工程、贸易、金融、财会、税务、旅游等领域工作，具有特殊专长、中国紧缺的外国籍专业技术或管理人员。
本条第（二）、（三）款外国专家应具有大学学士以上学位和5年以上相关工作经历(其中语言教师应具有大学学士以上学位和2年以上相关工作经历)。

四、申请材料：

（一）《外国专家来华工作许可申请表》；
（二）个人简历（包括学历、工作经历）；
（三）最高学历证书或专业资格证明材料复印件；
（四）经中国驻外使、领馆认证的外国卫生医疗机构或中国政府指定的卫生检疫部门出具的健康证明书；
（五）聘用协议或合同：
第三条第（一）款外国专家，需提交有关项目协议和项目批件复印件；
第三条第（二）款外国专家，需提交聘请单位资格认可证书复印件或提交该证书编号以及与聘请单位订立的由国家外国专家局统一印制的标准聘用合同；
第三条第（三）款外国专家，需提交企业任命书或聘用合同复印件；
第三条第（四）款外国专家，需提交常驻中国代表机构的批准文件和外国代表任命书或其他具有法律效力的派遣文书复印件；
第三条第（五）款外国专家，需提交聘用协议或合同复印件。

五、办理程序和期限：

（一）申请
国务院部委、直属机构、事业单位、专业总公司聘请外国专家，向国家外国专家局提出申请，其他单位聘请外国专家，按属地管理的原则向所在地省级外国专家局提出申请。
（二）受理
1.对申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照实施机关要求提交全部申请材料的，予以受理。
2.实施机关允许申请人当场更正其申请材料中的错误。对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，实施机关应当场或在五日内出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的《行政许可补正申请材料通知书》，一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。对申请材料不齐全或者不符合法定形式，经告知仍无法补正的，不予受理。
3.对受理或者不受理的申请，实施机关出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的《行政许可受理通知书》或《行政许可不予受理通知书》。对不予受理的申请，实施机关在《行政许可不予受理通知书》中注明不予受理的理由。
（三）审批
实施机关依据有关规定，对受理的申请材料进行审查，并在二十日内做出决定。特殊情况可延长十日，但应经本行政机关负责人批准，并出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的《行政许可延期通知书》，将延长期限的理由告知申请人。
若有下列情况之一的，实施机关作出不予行政许可决定：
1.申请材料不真实；
2.申请人不符合外国专家条件；
3.实施机关认为不适宜发给申请人《外国专家来华工作许可证》的其他情况。
实施机关对申请作出给予或不予行政许可决定时，出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的《行政许可决定送达通知书》。对不予行政许可的决定，实施机关在《行政许可决定送达通知书》中注明不予行政许可的理由。对给予行政许可的决定，实施机关自决定之日起十日内，颁发、送达由国家外国专家局统一印制的《外国专家来华工作许可证》。
实施机关在签发《外国专家来华工作许可证》时，加盖本行政机关印章，并由本行政机关授权人在相应栏目上签字。

六、其他事项：

（一）办理职业（Z）签证。拟在中国工作的外国专家须凭工作许可原件、中国被授权单位的签证通知函（电）及有效护照，向中国驻外使领馆申请办理职业（Z）签证。中国驻外使领馆为外国专家核发职业（Z）签证后，留存工作许可原件。
（二）办理《外国专家证》和居留许可。持职业（Z）签证在中国工作的外国专家须在入境后十五日内，到工作许可签发部门申办《外国专家证》，并在入境后三十日内凭职业（Z）签证和《外国专家证》到所在地公安出入境管理部门办理外国人居留许可。

本规定由国家外国专家局负责解释。