湖北省荆门市人民政府


荆门市中心城区商品房预售资金监管办法(试行)


第17号


　　《荆门市中心城区商品房预售资金监管办法(试行)》已经2012年12月17日市八届人民政府第24次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。


　　市长
　　2013年1月7日



　　荆门市中心城区商品房预售资金监管办法(试行)


　　第一条为规范中心城区商品房预售资金的监督管理，维护商品房交易当事人的合法权益，确保商品房预售资金用于商品住房项目建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条本办法适用于本市城市规划区范围内商品房预售资金收存、支取和使用的监管。
　　第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）出售在建商品房（包括经济适用住房和限价商品住房，下同），按照商品房买卖合同约定收取的房价款，包括定金、首付款、预付款、预售商品房按揭贷款等各种款项。
　　第四条市房产管理局负责市中心城区商品房预售资金的监管工作。
　　市住建委、市工商局、人行市中心支行、市银监局应当依照本办法，协同做好商品房预售资金的监管工作。
　　商品房预售资金监管专用存款账户开户商业银行（以下简称开户银行）应当按照本办法规定及协议约定协同做好商品房预售资金的监管工作。
　　第五条开发企业应当在申请办理《商品房预售许可证》前，到商业银行开设商品房预售资金监管专用存款账户，并与市房管部门、开户银行签订《商品房预售资金监管协议》。
　　一个商品房开发项目只能开设一个商品房预售资金监管专用存款账户。开发企业有多个项目的，应当分别开设商品房预售资金监管专用存款账户。
　　第六条商品房预售资金监管专用存款账户设立后,因特殊情况确需变更的，应当征得原开户银行和市房管部门书面同意。原监管协议终止后，开发企业应当与新开户银行及市房管部门签订《商品房预售资金监管协议》，并将原监管帐户的结余资金转入新开户银行。
　　第七条开发企业预售商品房时，应当将预售资金监管银行及监管账户信息在售楼部醒目位置公示，在商品房买卖合同中载明，并要求买受人按商品房买卖合同约定的付款时间,将房价款存入商品房预售资金监管专用存款账户。
　　开发企业申请项目贷款或买受人申请购房贷款的，贷款银行或住房公积金管理机构应当将贷款发放到相应的商品房预售资金监管专用存款账户。
　　第八条开发企业不得直接收存买受人支付的房价款，所有商品房预售资金都应当存入监管账户。
　　开发企业办理商品房买卖合同登记备案时，应当提交房价款存入商品房预售资金监管专用存款账户的银行凭证。
　　第九条商品房预售资金应当用于商品房项目建设，包括购置必需的建筑材料、设备，支付项目主体及配套设施建设工程款、项目抵押贷款本息、税费等。
　　第十条开发企业使用商品房预售资金时，应当向市房管部门提出用款申请，并提交以下材料：
　　(一)商品房预售资金使用申请表；
　　(二)用款计划和开户银行出具的商品房预售资金监管专用存款账户余额对账单；
　　(三)用于支付施工单位工程款的，提供工程建设工程施工合同和监理单位确认的施工进度说明；
　　(四)用于支付购买建筑材料、设备款的，提供购买材料、设备的购销合同；
　　(五)用于支付设计、监理费用和缴纳税费的，应当提供设计、监理合同、纳税通知等相关证明材料；
　　(六)用于归还预售商品房项目银行贷款的，提供有关贷款资料和按预售商品房项目实际工程进度归还银行贷款计划表；
　　(七)首次用款后，每次申请用款时还应当提交上一次申请用款事项的收款票据。
　　第十一条市房管部门收到开发企业的用款申请后，应当现场检查施工进度，并在3个工作日内完成对项目用款计划的审核工作。符合使用条件的，出具同意用款的核准意见；不符合条件的，应当书面通知开发企业并说明理由。开户银行凭同意用款的核准意见办理商品房预售资金划款手续。
　　第十二条为保证开发企业正常开展业务，开发企业可以向市房管部门申请一定额度的资金，作为备用金以支付经常性、小额开支。其额度不得超过已收存预售资金余额的10%，备用金不得挪作他用。需要补充备用金的，开发企业应当向市房管部门申请并提供已使用的备用金用途证明。
　　第十三条有下列情形之一的，市房管部门应当暂停核准使用预售资金：
　　(一)未按规定将商品房预售资金存入监管账户的；
　　(二)以收取其他款项为名变相逃避监管的；
　　(三)提供虚假资料骗取商品房预售资金的；
　　(四)未按核准的项目用款计划使用商品房预售资金的；
　　(五)因违法违规行为致使预售商品房项目停工的；
　　(六)预售商品房项目存在严重质量问题的；
　　(七)预售商品房项目未能按期交付使用的；
　　(八)其他不应当使用商品房预售资金的情形。
　　有上述第（一）、（二）种情形的，暂停网签手续。
　　第十四条商品房预售资金的监管期限自核发商品房预售许可证之日起，至该商品房项目取得建设工程竣工验收备案证之日止。
　　第十五条预售商品房项目取得建设工程竣工验收备案证后，开发企业可以向市房管部门申请撤销商品房预售资金监管专用存款账户。
　　申请撤销商品房预售资金监管专用存款账户应当提交下列材料：
　　(一)撤销商品房预售资金监管专用存款账户申请；
　　(二)预售商品房已办理建设工程竣工验收备案证的证明材料；
　　(三)建设工程款支付情况的证明材料。
　　第十六条市房管部门收到撤销商品房预售资金监管专用存款账户申请后，应当在3个工作日内作出答复。符合撤销条件的，由市房管部门出具撤销预售资金监管专用存款账户通知单，申请人凭通知单可向开户银行办理结算手续，注销商品房预售资金监管专用存款账户；不符合撤销条件的，市房管部门应当书面通知开发企业，并说明理由。
　　第十七条市房管部门应当建立商品房预售资金监管信息系统，对预售资金监管专用存款账户及其资金实行动态管理,并将商品房预售资金的交存和使用等情况记入开发企业的信用档案。
　　第十八条开发企业不按规定使用商品房预售资金的，由市房管部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款，并计入开发企业信用档案和人民银行的诚信系统。
　　第十九条开户银行未按本办法规定及《商品房预售资金监管协议》约定履行监管义务，造成严重后果的，应当承担相应的法律责任。
　　第二十条监理单位提供虚假施工进度证明，致使开发企业超前超额支取商品房预售款，造成工程无法按期竣工的，承担由此产生的责任,并由市住建部门依法给予行政处罚。
　　第二十一条市房管部门工作人员在商品房预售资金监管工作中有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿受贿等行为的，视其情节轻重，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十二条县（市）商品房预售资金的监管可参照本办法执行。
　　第二十三条本办法由市房产管理局负责解释。
　　第二十四条本办法自发布之日起施行。


浅谈影响司法公正的因素及实现途径

许蕊


论文提要

　　司法公正是依法治国的重要环节，是法律正义与道德正义在社会现实生活中的实现，是审判工作必须坚持的一项基本原则。所谓司法公正是指对案件进行公平的审理和作出正确的裁判，意味着当事人的合法权益应受到平等充分的保护，社会的公正和正义得到实现。它包括实体公正和程序公正两个方面。广义的司法公正指的是公安、法院、检查院等司法机关的司法活动符合宪法和法律的规定，严格、公正执法。狭义的司法公正仅指人民法院在审判活动中的一切行为符合法律规范、道德规范的要求。人民法院是司法公正的最后一道防线，这就要求法院在审判过程中不但要遵循平等和正当的原则，也要求法院的审判结果体现公平、公正和正义的精神。不公正的裁判会损害民众对司法制度的期待和司法诉求的热情，加剧社会的无序和混乱状态，影响社会稳定；而公正的司法，会增加人们对国家法津，对法院、法官的信任和期待，,消除人们对案件审判公正性的疑虑及对判决的抵触心理，使其运用法律手段维护自己的合法权益，也有助于司法权威的树立。

　　随着建立社会主义法治国家和构建社会主义和谐社会的时代使命的提出,司法公正已经成为社会民众和司法工作者普遍关注的焦点问题之一。近年来，我国经济飞速发展，社会变化日新月异，法律调整的领域、层面也在不断拓展，人民群众的权利意识、法治意识不断增强，社会各阶层比以往任何时候都更加期盼公平正义。 司法公正是法的自身要求,也是依法治国的要求，是要在司法活动的过程和结果中体现公平、平等、正当、正义的精神，是人类在迈向法制社会的进程中运用法律手段解决各类纠纷而追求的一个永恒的价值目标。

一、司法公正的内涵

　　司法公正，或公正司法，其基本内涵就是要在司法活动的过程和结果中坚持和体现公平与正义的原则。在这里，司法活动主要指法院的审判活动。公正的含义包括公平、平等、正当、正义等。司法公正既要求审判过程遵循平等和正当的原则，也要求审判结果体现公平和正义的精神，更要求参与审判的法官要以正直无私的态度，以尊重事实和遵守法律为准则，努力实现案件处理结果的公正。笔者认为司法公正的内涵主要包括以下几个方面：

（一）宪法和法律至上。司法公正的首要内容便是要求一切司法活动、司法行为符合宪法和法律的规定。在我国宪法和法律是党的主张和人民意志的统一，是党的路线、方针、政策的具体化、条文化和法律化，具有至高无上的权威。一切党派、机关、组织和个人都必须受法律的约束，在法律允许的范围内活动，不能超越其外，更不能凌驾其上。

（二）平等对待。平等对待即法律面前人人平等原则，是实施和遵守法律、维护法律权威的基本前提，是实现司法公正的最基本的要求。如果说公平正义是社会主义法治的基石，平等对待则是实现公平正义的方式。没有平等对待司法公正便成了空谈。要做到真正的平等对待，就必须禁止歧视，反对特权，不允许对弱势群体的歧视，不允许任何人拥有凌驾于宪法和法律之上的“法外特权”。

（三）司法独立。司法独立是现代法治的一项重要原则，也是衡量法治国家的一个重要标志。要实现全社会的公平与正义，实现司法公正，人民法院必须依法独立行使审判权，这是司法权运行规律的总结。如果不能依法独立行使审判权，行政机关、社会团体和个人可以任意干涉司法，司法公正就无从谈起，全社会的公平与正义也就难以实现。所以说独立的司法权是实现司法公正的先决条件，更是社会公平正义的最终保障。

（四）严格执法。严格执法就是严格按照实体法和程序法办案，不受外界因素的干扰。公正司法就是要切实转变重实体轻程序的思想，坚持实体、程序并重的理念，着力在执法的方式、方法、步骤、顺序和时限等方面实现执法、司法的公正。

（五）司法中立。司法中立分为三个层面：司法权中立；司法组织中立；法官中立。司法权是居中裁判性权力。司法权中立，只能居中裁判，不应偏袒任何一方，应当在官民之间保持中立；司法权和行政权应保持中立；在司法活动中，法院和法官的审判态度必须保持中立，不受其他因素影响，排除不利于进行准确、公正判断的因素，以法律为准，严格依法办事。司法权是独立性权力，在其之上的只有法律。

（六）及时高效。公正和效率是司法活动中相互依存的两个方面：公正离不开效率，因为迟到的公正就可能丧失公正的应有含义；而离开公正的效率是盲目的效率，这种效率产生的后果是对社会有害而无益的。“迟到的公正是非公正”这一法律谚语恰当地表明了司法效率对于实现司法公正的重要意义。

二、司法公正的构成要素

　　司法公正的构成要素包括实体公正和程序公正。
　　所谓实体公正，是指在案件审理过程中对案件的准确认定和对实体法的正确适用。实体公正的标准是对事实的真实发现和对法律的正确适用，它是结果的公正，是司法活动的终极目标。
　　所谓程序公正，是指在处理案件的各个环节中严格按照诉讼程序的规定审理，以确保当事人的各项诉讼权利能够得到有效实现。程序公正体现了民主、法治、人权与平等的精神，是司法公正的重要内容。
实体公正和程序公正两者之间的关系是相辅相成的。实体公正和程序公正是司法公正不可分割的两个方面。如果没有实体公正，即使程序上公正，司法公正也无从谈起；如果没有程序公正，实体公正也就不能实现，司法公正同样无从谈起。实体公正是程序公正的重要价值追求，是司法活动追求的最终结果；程序公正是实现实体公正的措施和保障，没有程序公正就难以保障实体公正。
　　在我国，过去重视实体公正，忽视程序公正。这些年来，这种状态有了明显的改观，司法越来越追求程序公正与实体公正的统一。但是，现阶段又出现了另外一种倾向，即重程序不重实体。为什么会出现这种倾向呢？其内在的动因就是要逃避责任。因为，程序不公正必然要受到监督和追究，而实体的公正与否，要受到多种因素的影响，一时难以判断，即使实体不公正，只要程序公正也容易推卸责任。这种倾向是要不得的。程序公正和实体公正都是司法公正不可缺少的重要内容，各自具有独立的价值。程序公正是前提，程序不公正就有可能导致实体不公正。但是实体公正是司法活动所追求的目标。特别是在当前社会矛盾凸显、不少困难群众自救能力弱的情况下，过分强调程序公正、忽视实体公正就不可能真正维护社会公平正义，就有可能加剧社会不公平状况，不利于社会的和谐稳定。因此必须坚持程序公正与实体公正并重。

三，影响司法公正的因素

　　人民法院是司法公正的最后一道防线，在矛盾凸显期，法院一直是矛盾映射和舆论关注的焦点。造成司法权威下降，人民法院的公信度下降，司法不公是其中主要原因之一。影响司法公正有其各种各样的原因和因素。具体来说,影响司法公正的因素主要有以下几个方面:

（一） 法院管理地方化、行政化，无法真正实现司法独立

　　司法独立是许多国家一项重要的司法原则和宪法精神。它来源于西方国家的“三权分立”。在我国虽不实行“三权分立”制度，但在司法活动中吸纳了司法独立原则的一些精神。我国宪法规定：“人民法院依照法律规定独立行使审判权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。《人民法院组织法》规定，人民法院依照法律规定独立行使审判权，不受行政机关、社会团体和个的干涉。由此可知，我国的司法权、审判权是在国家权力机关监督下运行的，西方国家的司法不但独立于行政，也独立于立法。
　　实际上，在我国，人民法院及人事的管理与党政机关及其工作人员的管理采取一种模式，这使得审判权的独立行使难于落实。法院管理的地方化、行政化，使法院不能专司审判，这必然会导致案件的审判不公。首先法院的经费来源主要是地方财政部门，但有相当一部分地区，地方财政由于各种原因不能按时足额划拨经费，致使法院的审判活动受到一定影响，甚至不能展开正常的业务。其次由于在经济上、人事上依赖和受制于地方，法院已成为地方政府的一个职能部门。每年，法院都要完成地方政府分派的各种非业务性工作，常年被政府抽调的人员也不在少数。这不仅使法官的办案时间得不到保证，而且还侵占了有限的办案经费。一方面是审判人员少，审判任务重，另一方面，又有大量的审判人员不能从事真正的审判业务，形成法官“种了政府的地，荒了自己的田”的局面。

（二）法院机构设置和法院审判组织设置不够合理

　　从法院内部的审判管理来看，也带有浓厚的行政管理色彩，长期以来，实行“层层审批，层层把关”的审判管理机制，审与判分离。在我国采取审判委员会制和合议制，合议制所形成的判决是以法院名义作出的，与法官个人没有多大关系，法官个人的责任感无法体现。合议庭即使有不同意见而发生争议，也被当成疑难案件上报审判委员会加以解决。 “审判委员会的决定，合议庭应当执行。”这样导致在庭上听取当事人全力陈述意见的法官对案件没有决断权，而有决断权的却不在庭上参与审理，法官的个人能力和作用被削弱。必须坚持法院独立行使审判权，这种独立不仅指不受外部的干涉，同时也应指不受内部的干涉。当把一个法官放在决断者的位置上并实行审判公开，才有可能引发法官的公正追求。决断人摆在明处，监督就会变得切实有力，对自己的人格负责心理也会更加强烈。从上下级法院关系来看，人民法院上下级关系是监督与被监督的关系。但事实上，下级法院往往和公安机关、检察机关一样，有问题会主动请示上级，上级法院也会主动地对下级法院的审理活动进行具体的指导。所有这些，必然使司法权产生扭曲、变形，导致其偏离中立性、终极性的本质要求，从而丧失其应有的公正性和权威性。

（三） 法官素质高低是影响司法公正的决定因素