简述地震中灭失的房屋风险承担



5、12地震已经过去很长时间了。现在我们已经有心情静下来思考这次地震后所涉及的法律问题了。

今天，我只就在地震中灭失的房屋风险承担问题，来做一下自己的阐述。

这次地震，有大量的房屋灭失，其中有几种情形。

一、开发中的房屋，已经签订购房合同（包括办理按揭贷款的），未办理产权登记，开发商尚未交付的；

二、开发中的房屋，已经签订购房合同（包括办理按揭贷款的），未办理产权登记，但已经交付给买受人的；

三、无论是否办理按揭贷款，房屋已经办理产权登记，权利人确定为买受人的；

四、二手商品房的买卖。

等等。。。

上述种类虽多，但从法律角度讲，确认风险承担其实并不难。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

由此可见，无论上述哪种形式的房屋，均应按照交付作为承担风险的标杆，在地震之前已经交付的，由买受人承担；在地震之前尚未交付的，则由出卖人承担。

作者：李荣键律师
河北天捷律师事务所邯郸分所 电话：0310-6112017，13082100767

海南省财政厅


琼财非税[2006]1535号

关于印发《海南省户外广告资源实施招标拍卖管理的意见》的通知

各市县、自治县人民政府、省直有关部门（单位）：
经省政府同意，现将《海南省户外广告资源实施招标拍卖管理的意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

二00六年十月二十五日



海南省户外广告资源
实施招标拍卖管理的意见

为进一步规范我省户外广告的设置管理，加强户外广告资源有偿使用收入征管，增强政府宏观调控能力，促进户外广告业健康发展，根据财政部《关于加强政府非税收入管理的通知》（财综[2004]53号）精神，现就户外广告资源实施招标拍卖管理的有关问题提出如下意见：
一、充分认识户外广告资源实施招标拍卖管理的重要性
户外广告资源是政府公共资源，广告经营者占用政府公共空间资源，设置户外广告获取经济收益，必须依法缴纳户外广告资源有偿使用收入，这是政府对城市公共空间资源所有权的重要体现。
近年来，随着户外广告业的快速发展，山东、广东等省市从实际出发，在加强户外广告设置和经营管理，规范户外广告资源有偿使用收入征管等方面进行了积极探索，取得了初步成效。但我省户外广告资源的使用管理还存在一些问题：一是有的市县对城市公共空间资源的市场价值和权属意识缺乏清醒的认识，城市公共空间资源有偿使用收入的性质不明确；二是有的市县对户外广告设置缺乏统一规划，统一管理，“暗箱操作”的现象比较严重，造成政府公共资源流失；三是有的市县尚未征收户外广告资源有偿使用收入，造成收入流失。这些问题的存在，影响了户外广告业的健康发展，造成了财政收入的流失，也容易滋生腐败现象。因此，各市县、省直有关部门要充分认识户外广告资源实施招标拍卖，加强户外广告资源有偿使用收入征管的重要性，采取有效措施，加强和规范户外广告管理，进一步优化配置和高效利用政府公共资源，增强政府宏观调控能力，促进城市建设持续健康发展。
二、指导思想和基本原则
（一）户外广告资源实施招标拍卖管理的指导思想是：以建立公共财政基本框架为目标，进一步整顿和规范市场经济秩序，促进政府公共资源的有效开发和合理利用，推进政府公共资源的市场化运作，统筹社会财力，增强政府宏观调控能力，促进户外广告业健康发展。
（二）户外广告资源实施招标拍卖的基本原则是：1.坚持公开、公平、公正的原则；2.坚持按市场经济规律运作、有偿使用的原则；3.坚持“收支两条线”管理的原则；4.坚持“统筹兼顾”，环境优先的原则。
（三）户外广告设施按先规划、后建设和招标拍卖的程序进行。户外广告设施的设置位置、体量大小及色调等必须符合规划要求。
三、大力推行户外广告资源经营权、使用权招标拍卖
户外广告分为户外商业广告、户外招牌广告、户外公益广告。户外商业广告是指在道路（包含国道、省道、县道、乡道、专用公路等）、广场、绿地、水域、机场、车站、码头等公共场地或者非公共场地的空间建（构）物以及公共交通工具外表上，利用各种形式设置的直接或间接地介绍商品或业务的广告。户外招牌广告是指企事业单位和个体工商户在其办公或者经营场所的房地产所有权或者使用权范围内设置的与其单位注册登记名称相符的标牌、匾额、指示牌等广告。户外公益广告是指在户外设置的代表公共利益、非盈利性的广告。
为优化配置政府公共资源，提高政府公共资源利用效率，户外广告资源要在清理整顿、统一规划、规范管理的基础上，进行市场化运作，通过公开招标拍卖等方式确定经营者或使用者。利用公共场所、市政公用设施和行政事业单位建筑物等公共产权资源设置户外商业广告和户外招牌广告的经营权、使用权，必须通过招标拍卖等方式进行出让，其招标拍卖收入作为政府非税收入上缴同级国库或财政专户，实行收支两条线管理。为此，从本意见印发之日起，各市县新开发的利用政府公共产权资源设置户外广告，其经营权、使用权，一律实行公开招标拍卖；正在使用的户外广告，要进行清理整顿，分类管理，区别对待。签订有经营使用合同的，合同期满后，必须重新统一进行招标拍卖；未签订合同的，要区别不同情况收回，统一招标拍卖，或按同等条件下的户外广告招标拍卖金额收取户外广告资源有偿使用费。利用公共场所、市政公用设施和行政事业单位建筑物等公共产权资源设置户外广告，其经营权、使用权采用招标方式出让的，应当按照《中华人民共和国招标投标法》的有关规定执行；采用拍卖方式出让的，应当按照《中华人民共和国拍卖法》的有关规定执行。户外广告经营权、使用权实施招标拍卖的使用年限最长不得超过5年，期满后必须重新实施招标拍卖。在非公共产权建筑物、设施、场地上设置经营性户外广告的，也要逐步采取招标拍卖的方式出让，所得收入可给业主一定的经济补偿；采取协议方式取得非公共产权资源户外广告设置经营使用权的，广告经营使用者要按规定向同级政府缴纳户外广告资源有偿使用费。户外广告资源有偿使用费的征收标准，由同级政府参照同一区域内户外广告经营使用权平均招标拍卖价格的一定比例确定。对条幅广告等广告类型，不宜参照同一区域内户外广告经营使用权平均招标拍卖价格的一定比例确定征收标准征收户外广告资源有偿使用费的，其征收标准由同级价格主管部门会同财政部门审核后报同级政府确定。设置户外公益广告免交户外广告资源有偿使用费。
户外广告资源经营权、使用权应坚持市场化运作的原则，通过招标拍卖等市场化运作方式，提高户外广告开发建设的公正性和透明度。各市县要根据本意见精神，结合市县实际，尽快研究制定户外广告资源实施招标拍卖管理的办法和具体操作方案，并尽快组织实施。
四、积极采取有效措施，加强户外广告资源有偿使用收入征收和使用管理
户外广告资源有偿使用收入是政府通过出让公共资源经营使用权而取得的收入，是政府公共资源有偿使用收入的重要组成部分，属政府非税收入，应上缴同级财政国库或财政专户，实行收支两条线管理。财政部门是户外广告资源有偿使用收入的主管机关，可直接征收，也可委托有户外广告审批（发证）管理权的职能部门征收，并及时足额缴入国库或财政专户，防止国有资源有偿使用收入流失。各市县要建立健全征管制度和办法，完善征管考核体系，确保按规定应收尽收。严禁任何单位借机向企业和老百姓乱收费，加重企业和老百姓负担。户外广告资源有偿使用收入主要用于城市基础设施维护、管理和建设等支出。各市县要规范户外广告资源有偿使用收入的使用管理，加强对资金使用情况的监督检查，切实提高资金的使用效益。
五、加强协调配合，认真做好户外广告资源有偿使用收入监管工作
各市县、省直有关部门要高度重视户外广告资源有偿使用收入管理工作，按照“统一规划、统一运作、统一管理”的原则，建立协调运作机制，明确部门职责分工，强化对户外广告资源的管理，积极推进户外广告资源经营管理体制改革。城市规划或市容管理部门要抓紧进行户外广告设施的规划编制工作，根据规划对现有户外广告设施进行清理整顿，规范户外广告设施的新建、维护及经营管理行为。财政部门要不断完善户外广告资源有偿使用收入管理办法，规范收支管理程序，确保收入应收尽收、应缴尽缴，支出按规定用途通过部门预算核拨。建设、规划、工商、城管、交通等部门要按照各自职能，加强对户外广告的监督管理，规范户外广告市场秩序，并按有关规定做好户外广告资源有偿使用收入的征缴工作。监察、财政、审计等部门要加强对户外广告资源有偿使用收入收缴和使用情况的监督检查，对违反户外广告资源有偿收入管理规定的单位和个人，按照《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》（国务院令第281号）和《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)等法规的有关规定进行处罚并追究有关责任人的责任。