商品房买卖当中房地产开发企业的告知义务与购房人的知情权

整理/武志国 woo_eye@qq.com

告知义务，基于一般的诚实信用原则，是一种法定的附随义务，告知主要发生在合同订立时，一般说来，告知义务的违反通常有两种情形：一是应该告知而没有告知，包括隐瞒和遗漏；一是不真实告知，即误告或错告。房地产开发企业违反告知义务，没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知，影响到购房人人对该合同整体风险的评估，为保护购房人的利益，法律赋予购房人相应的救济权利，比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

常见的开发商应当告知购房人的事项，简单粗略归纳如下23个方面：

一、房地产企业的主体信息

房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案情况。
如：《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》（渝国土房管发〔2009〕52号 ）第六条规定，商品房预售信息监控实行预售现场信息公示达标制度。房地产开发企业预售商品房的，其售房现场信息公示应达到以下标准： （一）设立证件公示栏，并公示如下证件和信息： 1、《商品房预售许可证》； 2、《房地产权证》； 3、《开发资质证书》； 4、对购房者的《特别提示》。《特别提示》由房地产管理部门统一印制。《特别提示》包括如下信息：（1）购房需要注意事项；（2）项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话；（3）当地交易监督管理部门监督举报电话。 房地产开发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的，还应在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产中介服务机构资质证书。 （二）设立面积和价格公示栏。 房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。 （三）设立信息查询处。并提供如下信息查询和设备服务：1、《商品房预售面积预测报告书》； 2、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议；3、设置商品房网上签约或联机备案查询系统。已实行商品房预售网上签约或联机备案的地区，房地产开发企业应在售房现场设置网上签约或联机备案网上查询系统，免费为购房者提供信息查询服务，并进行商品房销售网上签约或联机备案。 4、项目总体规划平面图； 5、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》； 6、房地产管理部门规定其他需要提供查询的信息。

二、商品房建设销售依据信息

1、房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证、施工许可证、土地证复印件、商品房预售许可证原件等。【如《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》】
2、房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息，在销售现场清晰明示。商品住房预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
《北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知》（建发[2010]632号）规定，商品房预售方案应当包括以下内容：
　　（一）项目基本情况：项目名称；项目坐落；土地用途；项目总规模；配套公建的名称、位置、建筑面积；属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位；物业服务用房的位置、建筑面积；物业管理区域划分的详细情况，包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
　　（二）项目建设进度安排：项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；本期预售楼栋的基础完成时间；结构封顶时间；竣工交付时间；配套设施同步交付使用时间；预售楼栋目前的施工进度。
　　（三）项目预售计划：项目整体预售计划，包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等；本期开盘方案，包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况；预售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
　　（四）本期预售商品房情况：本次预售楼栋的出让及规划情况对照表；本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果；预售商品房的价格及优惠幅度。
　　（五）本期自留商品房情况：开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积；开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺；地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
　　（六）项目开盘应急预案：项目开盘活动预计参加人数；开盘活动方案是否已报相关部门备案；发生应急事件的处置预案。
　　（七）预售资金监管方案：按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
　　（八）商品房质量问题投诉渠道：购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
　　（九）商品房质量责任承担主体和承担方式：开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函，或通过商业保险明确质量责任承担主体，提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》（DB11/641-2009）明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。
　　（十）住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标；外墙、屋面、外窗的传热系数，窗墙比；屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度；气密性指标；遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
　　（十一）其他材料：房地产开发项目手册；前期物业服务合同（包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容）；临时管理规约；项目建设方案及备案登记表；经规划部门批准的建筑物名称核准文件；商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
3、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
4、《无锡市商品房销售管理实施细则》房地产开发企业现售商品房，除向承购人出示《商品房预(销)售许可证》外，还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。中介机构销售商品房时，应当按规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

三、房地权利限制信息

商品房基本情况、销售进度、权利状态等预（销）售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

四、房源信息

1、取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
2、对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
3、所退房源应当公开销售。
【《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）】


五、商品房价格信息

1、商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：
（1）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
（2）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
公民民事代理诉讼是指在我国司法实践中，非法律职业（律师和法律工作者）的普通公民担任民事诉讼当事人的代理人，按照法律规定的程序和权利、义务参与诉讼的一种活动。
《中华人民共和国民事诉讼法》第58条规定：“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”
笔者认为，如何理解、全面看待“公民代理诉讼”的修改问题很重要。首先，新民诉法并非全盘否定公民代理诉讼。根据新民诉法关于诉讼代理人的范围可以看出，仍有两类人符合公民代理诉讼的条件：一是当事人的近亲属或者工作人员；二是当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。在我国律师和法律工作者总体数量不足、尤其是当事人参与诉讼能力普遍不高的情况下，这两类公民代理诉讼能够提供诉讼帮助，在一定程度上能够提高当事人参与诉讼的能力，进而有利于当事人最大限度维护自身合法权益。
　　新民诉法之所以删除旧法中“经人民法院许可的其他公民”，旨在限制非法公民有偿代理行为。实践中，人民法院没有精力也难以取得足够证据证明公民代理是否为有偿，这就使得一些略知法律、社情的公民，甚至“久病成医”的当事人、上访户混入到公民代理行列，这些人往往收取高额的代理费，为了胜诉不择手段，甚至假借要向法官打点为名索要“活动经费”，这种有偿法律服务破坏了法律服务市场的严格准入制度，严重影响到司法公信，严重损害了当事人的合法权益和法院的司法秩序。为此，新民诉法删除了“经人民法院许可的其他公民”作为公民代理人的资格，旨在堵住非法公民代理的渠道，矫正公民代理诉讼制度中最凸出的问题。但实践中应如何操作呢?笔者认为：
一是加强新民诉法关于公民代理规定的宣传，引导当事人选择合法代理。一方面司法行政机关要加强新民诉法的普法宣传，一方面人民法院在案件审理前应加强对当事人的释明告知，告知当事人公民代理与律师代理的区别，如告知当事人公民代理人不享有律师所享有的哪些权利，引导当事人选择合适公民代理人。
二是人民法院应加强对公民代理人的身份核实。法院在开庭前，要对代理人的身份进行审查，要求出具代理人个人与委托人之间亲属关系的证明，社区、单位以及有关社会团体的推荐材料等，从而确定公民代理人的代理资格身份，对于不符合代理资格的，应当不允许其出庭代理诉讼。法院可对民事诉讼公民代理问题予以细化，如要求当事人委托他人以公民身份代理自己参加民事诉讼活动的，应当向人民法院提交以下书面材料：授权委托书；代理人的身份资料；委托近亲属的，应当提交受委托人与其存在近亲属关系的证明材料；委托所在社区、单位或有关社会团体推荐的公民的，应当提交推荐书；委托工作人员的，应当提交能够证明受委托人系其工作人员的劳动合同或社会保险关系等证明材料以及人民法院认为需要提交的其他材料。
三是司法行政机关应加大对非法代理行为的处罚。对于经查实确属以诉讼代理为常业、以获取经济利益为直接目的的非法代理人，可认定为非法经营并进行相关行政处罚，对于从事非法法律服务的机构要严格打击整顿，从而净化法律服务行业，肃清非法代理市场，最大限度维护当事人合法权益和法院司法秩序。
四是人民法院应加强对公民代理的规制。如向当事人发放《诉讼代理告知书》，在告知书中，书面阐述公民代理的法律依据、授权的类型、可能的法律后果、委托人和代理人的权利义务关系等内容。还可要求公民代理人签署《无偿代理声明书》等。法院也可规定公民代理人提供或协助当事人提供虚假证据材料，煽动、教唆当事人或他人扰乱诉讼秩序等情节严重，或哄闹、冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、殴打法院工作人员的，人民法院可取消其继续参加本案诉讼活动的资格，并有权依照相关法律规定追究其法律责任。对公民代理人要求委托人支付代理费的纠纷，应根据法律和司法部《关于公民个人未经批准不得从事有偿法律服务的批复》（【1993】司发函340号）等规定，对其要求支付代理费的请求不予支持。
五是加大对弱势、困难群体的法律援助工作的投入。司法行政部门应放宽法律援助条件，壮大援助人员队伍，满足社会弱势、困难群体对免费法律服务的需求。
六是推行代理人登记备案制度。要求当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐他人进行公民代理诉讼的，应当登记造册，详细登记当事人、代理人的姓名、身份情况、代理案件编号等，并定期将公民代理登记册向当地司法行政机关报送备案。司法行政机关应统一登记和管理，对本辖区公民代理总体情况进行审查监督，加强与法院的沟通联动，对于一人代理多案或者频繁代理案件的人员进行审查，及时筛查非法代理行为并予以行政处罚，必要时公检法司联合将扰乱正常法律代理市场的非法经营人员列入“黑名单”，实行予以司法代理禁入。