福建省物价局 福建省建设厅


福建省物价局、福建省建设厅关于印发《福建省物业服务收费管理实施办法》的通知

闽价房 ［2007］ 31号


各市、县、区物价局、建设局（房管局）：

现将《福建省物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。





福建省物价局　　　　　　福建省建设厅



二○○七年一月二十四日






福建省物业服务收费管理实施办法



第一条 为规范我省物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及国家发改委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内具有法定物业管理资质的物业管理企业对物业管理区域提供物业服务的收费行为。

第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。

第六条 物业服务收费实行统一政策、分级管理。省政府价格主管部门会同省建设行政主管部门负责制定全省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费的监督管理工作。市、县、区政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅前期物业（不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高档住宅，下同）服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。

第八条 实行政府指导价的物业服务收费采用包干制形式，由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据当地实际情况及物业的性质、类型、硬件设施、环境、物业管理服务内容、质量等因素，统一制定和调整物业服务收费等级标准和相应的等级收费基准价格及其浮动幅度，并向社会公布。新建住宅的具体物业服务收费标准由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定；物业服务合同期满但未成立业主大会的，其具体收费标准由业主与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。

第九条 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十一条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。已计入物业服务成本的公共费用不得再行分摊。

物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

物业管理企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。

第十三条 物业服务收费按房屋权利证书登记的房屋建筑面积收取（不含附属间）。未办理房屋权利证书的，物业服务收费按购房合同标明的建筑面积收取。

第十四条 物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取，物业服务合同另有约定的，从其约定。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

物业交付买受人后，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备的，其物业服务收费标准可适当下浮，具体浮动办法由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。

第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条 实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。

第十七条 实行物业服务费用酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担由业主大会或全体业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　第十八条 物业管理企业已经接受委托实施物业服务相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由物业管理企业与委托服务的业主双方约定。

第二十条　物业管理企业对同一物业管理区域内同一使用性质、同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。

第二十一条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》要求，做好明码标价工作。

第二十二条　价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反国家和本省物业管理法规及有关价格法律、法规和规定的，由房地产行政主管部门和价格主管部门分别根据依据有关法律、法规和规定予以处罚。

第二十三条 各设区市价格主管部门会同房地产行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，并报省物价局、省建设厅备案。

第二十四条　本办法由省物价局和省建设厅按各自职责负责解释。

第二十五条 本办法自2007年3月1日起执行。原《福建省物业管理服务收费管理规定》（闽价[1999]房字443号）和以往制发的有关物业服务收费政策文件同时废止。



信息化立法：上海应向兄弟省市学习

（上海市广庭律师事务所 俞云鹤）


一、兄弟省市的信息化立法建设成就

随着我国国民经济和社会信息化建设的不断发展，全国各地在信息化领域的地方立法建设取得了相当进展。由于我国国家层面的信息化法律很少，因此，信息化地方立法较多地属于地方自主性立法，而且较好地坚持了“不抵触、有特色、可操作”的地方立法原则。为了加快上海信息化立法进程，对外省市信息化立法建设情况加以研究和分析，学习和借鉴兄弟省市的好经验、好做法，是很有必要的。

1、地方性法规
经查核，信息化领域的地方性法规不多，有十余件，具体如下：

(1)综合类：目前仅有2件。
《深圳经济特区信息化建设条例》（1999年1月25日深圳市人大常委会通过，2000年6月25日修正），这是我国第一部规范信息化建设的地方性法规，对深圳特区的信息化建设起到了极大的促进作用。
《湖南省信息化条例》（2004年7月30日湖南省人大常委通过），这是最新的关于信息化规划与建设、信息技术推广应用、信息资源开发、信息产业发展、信息安全保障活动加以规范的地方性法规。

(2)电子商务类：目前仅有2件（香港特别行政区《电子交易条例》除外）。
《广东省电子交易条例》（2002年12月6日广东省人大常委会通过），这是我国第一部规范电子商务与电子认证事宜的地方性法规。该条例的制订和实施，为国家立法部门和其他各地方的电子商务立法提供了不少经验教训。国家于2004年8月出台了《电子签名法》，各地也纷纷在酝酿出台相关地方性法规或政府规章。
《天津市电子出版物管理条例》（2005年7月20日天津市人大常委会通过），这是关于电子出版领域最新的地方性法规。

(3)信息安全类：目前有3件。
《辽宁省信息技术标准监督管理条例》（1997年11月29日辽宁省人大常委会通过，2004年6月30日修正）；
《辽宁省计算机信息系统安全管理条例》（1998年5月29日辽宁省人大常委会通过，2004年6月30日修正）；
《重庆市计算机信息系统安全保护条例》（1998年8月1日重庆市人大常委会通过，2001年11月30日修正）

(4)电信类：目前有4件。
《湖南省通信条例》（1998年1月7日通过，2004年7朋30日修正）；
《辽宁省电信管理条例》（2001年11月30日通过，2004年6月30日修正）；
《重庆市电信条例》（2002年3月27日重庆市人大常委会通过）；
《江西省电信条例》（2003年3月31日江西省人大常委会通过）。

(5)无线电类：目前有2件。
《福建省无线电管理条例》（1998年8月1日通过）；
《云南省无线电管理条例》（2003年11月28日通过）。

(6)信用征信类，目前仅1件。
《海南省人民代表大会关于加强信用建设的决定》（2004年2月28日海南省人民代表大会第3次会议通过），这是全国第一件以信用建设为主题内容的地方法规性文件，而且也是目前唯一以省人民代表大会通过的信用建设的地方法规性文件。

2、地方政府规章
信息化领域的地方政府规章及相关文件相比地方性法规要多一些，约三十余件，比较重要的有：

(1)综合类：
《中共海南省委、海南省人民政府关于加快推进信息智能岛建设的意见》（2001年1月19日发布）；
《中共珠海市委、珠海市人民政府关于加快信息化建设的若干规定》（2002年2月8日发布）；
《中共深圳市委、深圳市人民政府关于大力推进国民经济和社会信息化的决定》（2002年6月10日发布）；
《中共湖南省委、湖南省人民政府关于以信息化带动工业化的实施意见》（2004年5月31日发布）；
《青海省信息化建设管理规定（暂行）》（2004年7月17日青海省政府办公厅发布）。

(2)电子政务类：
《北京市政务与公共服务信息化工程建设管理办法》（2000年12月28日北京市政府发布）。