澳门特别行政区第9/1999号法律:司法组织纲要法
澳门
澳 门 特 别 行 政 区
第9/1999号法律
通过《司法组织纲要法》
（根据于二零零四年十一月一日第四十四期《澳门特别行政区公报》第一组第265/2004号行政长官批示重新公布的全文，该文本已引入第7/2004号法律和第9/2004号法律作出的修改和增补的内容。）
司法组织纲要法
立法会根据《澳门特别行政区基本法》第七十一条（一）项，制定本法律。
第一章
一般规定
第一条
管辖权
一、澳门特别行政区享有独立的司法权和终审权。
二、除《澳门特别行政区基本法》所规定的情况外，澳门特别行政区法院对澳门特别行政区所有的案件均有管辖权。
第二条
司法机关
司法机关指法院及检察院。
第二章
法院的组织
第一节
一般规定
第三条
定义
法院为唯一有权限行使审判职能的机关。
第四条
职责
法院有职责确保维护权利及受法律保护的利益，遏止对法律的违反，以及解决公、私利益冲突。
第五条
独立性
一、法院是独立的，根据法律对属其专属审判权范围的问题作出裁判，不受其它权力干涉，亦不听从任何命令或指示。
二、上款规定不包括《澳门特别行政区基本法》所规定的情况及有义务遵守上级法院在上诉中所作裁判的情况。
三、法院的独立性按《司法官通则》所作的规定，透过法官的不可移调及无须负责，以及设有一个独立的管理及纪律机关予以保障。
第六条
诉诸法院
一、确保任何人均有权诉诸法院，以维护其权利及受法律保护的利益；不得以其缺乏经济能力而拒绝公正。
二、有关在缺乏经济能力下诉诸法院的情况，由独立法规规范。
三、任何人均有权在合理期间内，获得一个通过公正程序对其参与的案件作出的裁判。
第七条
辅助
法院在履行职责时，有权获其它当局辅助。
第八条
裁判
一、非属单纯事务性的法院裁判，须依据诉讼法律的规定说明其理由。
二、法院的裁判对所有公共实体及私人实体均具有强制性，且优于其它当局的决定。
三、诉讼法律就任何当局如何执行法院的裁判作出规范，并对不执行法院裁判而须负责任的人订定应予科处的制裁。
第九条
听证
法院的听证是公开的，但因涉及公共秩序、法院正常运作、善良风俗或私人生活隐私，法院本身依据诉讼法律的规定以附理由说明的批示作出相反决定者除外。
第十条
法院的种类
一、设有第一审法院、中级法院及终审法院。
二、第一审法院包括初级法院和行政法院。
第十一条
司法年度
一、司法年度自每年九月一日开始。
二、每一司法年度之始，由行政长官主持庄严仪式昭示之，而行政长官、终审法院院长、检察长及澳门律师的代表得在仪式中致辞。
第十二条
司法假期
十二月二十二日至一月三日、农历年最后一日至农历新年第六日、复活节前的星期日至复活节后的星期一，以及八月一日至八月三十一日为司法假期。
第十三条
紧急工作
一、在法院须安排轮值，以应付假期期间应予进行的工作。
二、在法院亦得安排轮值，以应付在星期六、星期日及公众假期应予进行的法律规定的紧急工作。
三、安排轮值属有关法院院长的权限，经听取相关法官的意见后，有关安排应最迟提前九十日作出。
第十四条
兼任职务
一、基于第一审法院工作所需，法官委员会得指定属本地编制的法官在另一初级法院或法庭以兼任方式担任职务。
二、上述法官按法官委员会的决定，在该法院或法庭有管辖权审理的各类诉讼程序中或某类上述诉讼程序中担任所兼任的职务。
第十五条
订正
一、已完结的卷宗、簿册及其它文件在归档前须经检察院检阅，且在有需要时由法官订正，以便查明是否存有不当情事以及对之作出弥补。
二、“订正检阅”的注记应在记载最后一项笔录或书录之页上作出，并应由法官注明日期及签署。
三、发现任何不当情事时，如法律容许对之作出弥补，法官须命令弥补该不当情事；在作出弥补及重新检查后方得作确定性注记。
四、如法律不容许作出弥补，法官须在注记上载明所发现的不当情事。
五、在上级法院，上述订正属有关法院院长的权限。
第二节
管辖权及运作
第十六条
管辖权的赋予
一、法院对整个澳门特别行政区具有管辖权，但不影响第一条第二款规定的适用。
二、法院根据《澳门特别行政区基本法》第一百四十三条解释该法。
三、诉讼法律规定澳门各级法院在何种情况下获赋予管辖权及行使《澳门特别行政区基本法》的解释权。
第十七条
等级
一、为着对法院裁判提起上诉之目的，法院分为若干等级。
二、在上诉时，利益值超过第一审法院法定上诉利益限额的案件，由中级法院审理，而利益值超过中级法院法定上诉利益限额的案件，尚得由终审法院审理；但诉讼法律及本法另有规定者除外。
第十八条
法定上诉利益限额
一、在民事及劳动法上的民事方面，第一审法院及中级法院的法定上诉利益限额分别为澳门币五万元及一百万元。
二、在行政上的司法争讼方面的诉讼及请求，如案件或请求的利益值系可确定者，第一审法院的法定上诉利益限额为澳门币五万元，中级法院的法定上诉利益限额为澳门币一百万元。
三、在税务及海关上的司法争讼方面，如案件的利益值系可确定者，第一审法院的法定上诉利益限额为澳门币一万五千元，中级法院的法定上诉利益限额为澳门币一百万元。
四、在刑事，劳动法上的刑事，未成年人司法管辖范围的教育及社会保护制度，行政、税务及海关上的其它司法争讼手段，以及监察规范的合法性方面，不设法定上诉利益限额。
第十九条
行政、税务及海关上的司法争讼范围
涉及下列事项的问题不属行政、税务及海关上的司法争讼范围：
（一）不论以作为或不作为的方式行使政治职能时作出的行为，以及对行使该职能时产生的损害的责任；
（二）不论以作为或不作为的方式行使立法职能时产生的法律性规定，以及对行使该职能时产生的损害的责任；
（三）关于侦查及预审的行为，以及关于实行刑事诉讼的行为；
（四）将财产定为属公产的行为，以及将之与其它性质的财产划定界限的行为；
（五）私法问题，即使任一当事人为公法人。
第二十条
执行裁判的管辖权
除非诉讼法律及本法另有规定，每一法院均有执行本身裁判的管辖权。
第二十一条
规范管辖权的法律
一、管辖权于诉讼程序开始时确定。
二、嗣后发生的事实变更及法律变更均无须理会，但另有规定者除外。
三、管辖权有重大变更时，法官须依职权命令将待决案件移送具管辖权的法院。
第二十二条
转移的禁止
一、不得将案件从具管辖权的法院转移至另一法院，但属法律特别规定的情况除外。
二、不得将刑事案件从之前的法律已确定其管辖权的法院撤出。
第二十三条
第一审法院的运作
一、为审判案件之目的，第一审法院依据诉讼法律的规定以合议庭或独任庭方式运作。
二、如法律无规定以合议庭参与，则法院以独任庭运作。
三、独任庭由一名法官组成。
四、合议庭由下列人士组成：
（一）一名合议庭主席，并由其主持；
（二）负责卷宗的法官；
（三）法官委员会每年预先指定的一名法官。
五、在审判开始时已参与的法官，或在须作检阅的情况下，为进行审判而已检阅有关诉讼卷宗的法官，其权限依据《司法官通则》的规定维持至审判终结。
六、在不妨碍依据诉讼法律无须合议庭参与的情况下，合议庭有管辖权审判下列诉讼程序及问题：
（一）应由合议庭参与的刑事诉讼程序；
（二）受理共同进行民事诉讼的刑事诉讼程序，但以损害赔偿请求超过第一审法院法定上诉利益限额为限；
（三）在利益值超过第一审法院法定上诉利益限额的民事及劳动性质诉讼中的事实问题，以及在附随事项、保全程序及依宣告诉讼程序的规定进行的执行程序且利益值超过上指法定上诉利益限额的程序中相同性质的问题；
（四）在属行政法院管辖权利益值超过第一审法院法定上诉利益限额诉讼程序中的事实问题；
（五）法律规定的其它诉讼程序及问题。
第二十四条
合议庭主席的权限
一、合议庭主席有权限：
（一）经听取组成该庭其余法官意见后，安排及召集合议庭会议；
（二）主持辩论及审判的听证；
（三）依据诉讼法律的规定，制作在属合议庭管辖的诉讼程序中所作的合议庭裁判书及终局判决书；
（四）依据诉讼法律的规定，弥补上项所指裁判的缺陷，以及对该等裁判予以澄清、更正及支持。
二、如在诉讼步骤中出现使合议庭不能参与的情形，由合议庭主席履行审理事实上之事宜及制作终局判决书的义务。
三、为行使第一款所指的权限，初级法院及行政法院的合议庭主席由法官委员会指定。
第二十五条
上级法院的运作
一、为审判案件之目的，中级法院及终审法院依据诉讼法律的规定以评议会及听证方式运作。
二、在终审法院，作为助审法官的法院院长、裁判书制作人、一名助审法官以及诉讼法律规定的实体均参与评议会及听证，但不影响第四十六条第二款规定的适用。*
三、在中级法院，当法院院长作为裁判书制作人或助审法官时，法院院长及两名法官以及诉讼法律规定的实体均参与评议会及听证，但不影响第三十八条第四款规定的适用。*
四、在中级法院，当法院院长不是裁判书制作人或助审法官时，法院院长及三名法官以及诉讼法律规定的实体均参与评议会及听证，但不影响第三十八条第四款规定的适用。*
五、中级法院院长仅在作为裁判书制作人或助审法官时作出表决；根据法官委员会订定的规定，其可就履行上述两项职务方面获减少分发案件。*
六、为进行审判而已检阅有关诉讼卷宗的法官，其权限依据《司法官通则》的规定维持至审判终结。**
第二十六条
裁判书制作人的权限
裁判书制作人有权限：
（一）就程序的进行作出有关决定，以及为审判作准备；
（二）依据诉讼法律的规定，制作合议庭裁判书；
（三）受理或不受理对合议庭裁判提起的上诉，并在受理上诉时，宣告该上诉的类别、上呈制度及效力；
（四）担任诉讼法律所赋予的其它职务。
第三节
第一审法院
第二十七条
列举
一、下列者属第一审法院：
（一）初级法院；
（二）行政法院。
二、初级法院由民事法庭、刑事起诉法庭、轻微民事案件法庭、刑事法庭、劳动法庭、家庭及未成年人法庭组成。
第二十八条
民事法庭的管辖权
民事法庭有管辖权审判不属于其它法庭管辖的民事性质的案件，以及有管辖权审判不属于其它法庭或法院管辖的其它性质的案件，包括审判该等案件的所有附随事项及问题。
第二十九条
刑事起诉法庭
一、刑事起诉法庭有管辖权在刑事诉讼程序中行使在侦查方面的审判职能、进行预审以及就是否起诉作出裁判。
二、刑事起诉法庭有管辖权执行徒刑及收容保安处分，尤其有管辖权为达致下列目的而参与该等刑罚及保安处分的执行：
（一）认可及执行重新适应社会的个人计划；
（二）对被囚禁的人提出的投诉，即使属被羁押的人提出的投诉进行审理；
（三） 审理对狱政场所的有权限机关所作的纪律裁定的上诉，即使属针对被羁押的人作出的纪律裁定提起的上诉；
（四）给予及废止执行刑罚的灵活措施；
（五）在被囚禁者服刑或履行保安处分的时间中，扣除被囚禁者因假装患病而住院的时间；
（六）给予及废止假释；
（七）延长刑罚；
（八）对嗣后出现的精神失常进行审理；
（九）终止、重新审查、复查及延长收容；
（十）给予及废止考验性释放；
（十一）命令将人从有关场所释放；
（十二）建议给予被判处且正履行徒刑或收容保安处分的人赦免，并对其实施赦免；
（十三）对被判处徒刑或收容保安处分的人给予及废止司法恢复权利；
（十四）至少每月到监狱巡视一次，以查证羁押及判刑是否依法执行；
（十五）于巡视期间处理囚犯事前表示欲由其处理而提出的请求。
第二十九条——A
轻微民事案件法庭的管辖权
轻微民事案件法庭有管辖权审判应按照轻微案件特别诉讼程序的步骤进行的诉讼，包括审判该等诉讼的所有附随事项及问题，但不影响获法律赋予的其它管辖权。
第二十九条——B
刑事法庭的管辖权
刑事法庭有管辖权审判不属于其它法庭或法院管辖的刑事或轻微违反性质的案件，包括审判该等案件的所有附随事项及问题。
第二十九条——C
劳动法庭的管辖权
劳动法庭有管辖权审判适用《劳动诉讼法典》的、由劳动法律关系而生的民事及轻微违反的诉讼、附随事项及问题，但不影响获法律赋予的其它管辖权。
第二十九条——D
家庭及未成年人法庭的管辖权
一、家庭及未成年人法庭负责准备及审判下列程序及诉讼，但不影响获法律赋予的其它管辖权：
（一）有关夫妻的非讼事件的程序；
（二）经法院裁定的分产诉讼及离婚诉讼，但不影响《民法典》第一千六百二十八条第二款规定的适用；
（三）基于经法院裁定的分产诉讼及离婚诉讼而声请进行的财产清册程序，以及与该财产清册程序有关的保全程序；
（四）宣告婚姻不成立的诉讼或撤销婚姻的诉讼；
（五） 根据《民法典》第一千五百一十九条及第一千五百二十条提起的诉讼；
（六）向配偶、前配偶、未成年子女、成年或已解除亲权的子女提供扶养的诉讼及执行程序；
（七）与十月二十五日第65/99/M号法令第九十五条所列举的特别措施有关的程序；
（八）对母亲身份及推定父亲身份提出争执的诉讼；
（九）与采用、执行及重新审查十月二十五日第65/99/M号法令所规定的措施及一般措施有关的程序。
二、家庭及未成年人法庭亦有管辖权审理在上款所指案件中出现的任何附随事项及问题。
第三十条
行政法院
一、行政法院有管辖权解决行政、税务及海关方面的法律关系所生的争议。
二、在行政上的司法争讼方面，在不影响中级法院的管辖权的情况下，行政法院有管辖权审理：
（一）对以下实体所作的行政行为或属行政事宜的行为提起上诉的案件：
（1）局长以及行政当局中级别不高于局长的其它机关；
（2）公务法人的机关；
（3）被特许人；
（4）公共团体的机关；
（5）行政公益法人的机关；
（6）市政机构或临时市政机构及其具法律人格与行政自治权的公共部门；
（二）其它法院无管辖权审理的关于公法人机关选举上的司法争讼；
（三）下列诉讼：
（1）关于确认权利或受法律保护的利益的诉讼；
（2）关于提供信息、查阅卷宗或发出证明的诉讼；
（3）关于行政合同的诉讼；
（4）关于澳门特别行政区、其它公共实体及其机关据位人、公务员或服务人员在公共管理行为中受到损害而提起的非因合同而产生的民事责任的诉讼，包括求偿诉讼；
（四）要求勒令作出一行为的请求；
（五）在涉及行政上的司法争讼事宜的自愿仲裁方面，适用的法律规定由初级法院审理的问题，但诉讼法律另有规定者除外。
三、在税务上的司法争讼方面，在不影响中级法院的管辖权的情况下，行政法院有管辖权审理：
（一）对涉及税务及准税务问题的行政行为提起上诉的案件；
（二）对税务收入及准税务收入的结算行为提起上诉的案件；
（三）对可独立提出司法争执的确定财产价值的行为提起上诉的案件；
（四）对可独立提出司法争执、属（二）项及（三）项所指行为的准备行为提起上诉的案件；
（五）就（二）项、（三）项及（四）项所指的行为提出行政申诉被全部或部分驳回时，对可通过司法争讼予以上诉的驳回行为提起上诉的案件；
（六）对税务行政当局部门有权限的实体在税务执行程序中所作的行为提起上诉的案件；
（七）在税务执行程序中提出的禁制、对执行的反对、债权的审定及债权受偿顺序的订定、出售的撤销及诉讼法律规定的所有诉讼程序中的附随事项；
（八）关于确认权利或受法律保护的利益，以及提供信息、查阅卷宗或发出证明的税务事宜诉讼；
（九）要求勒令作出一行为的请求；
（十）要求为担保税务债权采取保全措施的请求。
四、在海关上的司法争讼方面，在不影响中级法院的管辖权的情况下，行政法院有管辖权审理：
（一）对涉及海关但不应在税务执行程序中审理的问题的行政行为提起上诉的案件；
（二）对海关收入的结算行为提起诉讼的案件，以及对可独 立提出司法争执的有关准备行为提起上诉的案件；
（三）就上项所指的行为提出行政申诉被全部或部分驳回时，对可针对其提起诉讼的驳回行为提起上诉的案件；
（四）关于确认权利或受法律保护的利益，以及提供信息、查阅卷宗或发出证明的海关事宜诉讼；
（五）要求勒令作出一行为的请求。
五、在行政、税务及海关上的司法争讼方面，行政法院尚有管辖权审理：
（一）对引致不同公法人的机关出现职责冲突的行为提起上诉的案件；
（二）对巿政机构或临时市政机构履行行政职能时制定的规定提出的争执；
（三）要求中止某些行政行为的效力的请求，只要该法院正审理对该等行政行为所提起的上诉；以及审判关于在该法院待决或将提起的上诉的其它附随事项；
（四）在该法院待决的程序内或就将提起的程序要求预先调查证据的请求；
（五）对行政机关在处理行政违法行为的程序中科处罚款及附加制裁的行为，以及法律规定的其它行为提起上诉的案件；
（六）要求审查上项所指的科处罚款及附加制裁的决定的请求；
（七）根据法律由行政法院审理或上级法院无管辖权审理而属行政、税务及海关司法争讼方面的上诉、诉讼及程序上的其它手段。
第三十一条
第一审法院的组成及法官的编制
一、第一审法院的法庭数目、法庭的确实设立或转为另一法庭、因法庭的设立或转换而须重新分发卷宗，均以行政法规订定。
二、第一审法院及其法庭的设置，以行政命令订定。
三、在设立或转换法庭时，法官委员会可命令将原已设立的法庭的法官调往任何新设立的法庭，无须其本人同意，即使属有关法庭编制的法官亦然。
四、第一审法院法官的编制载于本法附件表一。
第三十二条
分发卷宗工作的轮值
一、在分设若干庭的初级法院内，有一名当值的法官主持卷宗的分发工作以及就与分发卷宗有关的问题作出决定。
二、除在八月一日至八月三十一日期间进行的轮值外，分发卷宗的轮值期为十五日，每期由每月一日及十六日开始，并按各庭编号顺序进行轮值。
第三十三条
第一审法院院长
一、第一审法院由一名第一审法院的法官担任院长，其系由行政长官在属该等法院本地编制的法官中任命。
二、院长任期为三年，可续任。
三、任期终止的院长继续担任职务直至替任人就职时止。
四、院长除担任其法官职务外，亦有权限：
（一）面对其它当局时代表第一审法院；
（二）监管初级法院办事处，但不妨碍第三十四条所指法官对刑事起诉法庭的监管权；
（三）在法官数目变更时，就重新分发卷宗作出安排；
（四）对初级法院办事处的书记长授予职权；
（五）每年编制一份关于初级法院各部门工作状况的报告书，并将之交予法官委员会；
（六）担任法律赋予的其它职务。
五、第一审法院院长由一名私人秘书协助行政工作。
第三十四条
办事处的监管
一、在只有一名法官的法院内，由该名法官担任与上条第四款（二）项、（三）项、（四）项及（五）项所指者相应的职务。
二、在分为若干个庭或设有多于一名法官的法院或法庭内，由属该法院或法庭编制的法官轮流担任上款所指的职务，为期三年，由在法院或法庭内年资最久的法官开始，之后按年资顺序为之。
第三十五条
院长及法官的代任
一、第一审法院院长出缺、不在或回避时，由在该等法院年资最久的本地编制的法官以兼职制度代任。
二、法官出缺、不在或回避时，按下款的规定，由另一法官以兼职制度代任。
三、在仅有一名法官的法院或法庭内，由法官委员会指定代任人；在有两名法官的法院或法庭内，由该两名法官互相代任；在分为若干个庭的法院，第一庭的法官由第二庭的法官代任，第二庭的法官由第三庭的法官代任，如此类推，最后一庭的法官由第一庭的法官代任。
第四节
中级法院
第三十六条
管辖权
中级法院有管辖权：
（一）审判对第一审法院的裁判提起上诉的案件，以及对自愿仲裁程序中作出而可予以争执的裁决提起上诉的案件；
（二）作为第一审级，审判就下列人士因履行其职务而作出的行为，针对彼等所提起的诉讼：
（1）廉政专员、审计长、警察总局局长及海关关长；
（2）行政会委员及立法会议员；
（三）作为第一审级，审判下列人士在担任其职务时的犯罪及轻微违反的案件：
（1）廉政专员、审计长、警察总局局长及海关关长；
（2）行政会委员及立法会议员；
（四）作为第一审级，审判就第一审法院法官、检察官因履行其职务而作出的行为，针对彼等所提起的诉讼；
（五）作为第一审级，审判由上项所指司法官作出的犯罪及轻微违反的案件；
（六）在（三）项及（五）项所指案件的诉讼程序中，进行预审，就是否起诉作出裁判，以及行使在侦查方面的审判职能；
（七）许可或否决对刑事判决进行再审、撤销不协调的刑事判决，以及于再审程序进行期间中止刑罚的执行；
（八）作为第一审级，审判对下列人士及机关所作的行政行为或属行政事宜的行为，或所作的有关税务、准税务或海关问题的行为提起上诉的案件：
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包头市物业管理条例
内蒙古自治区包头市人大常委会
包头市物业管理条例
(2007年5月30日包头市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过2007年8月3日内蒙古自治区第十届
人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准)
第一章总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指由业主自行或者委托物业服务企业或者其他管理人对建筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 市房产行政主管部门负责对本市物业管理活动实施监督管理，可以委托市物业管理机构行使市区物业管理活动的日常监督管理职责。
土默特右旗、固阳县、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、石拐区的物业管理工作，由当地人民政府房产行政主管部门负责，业务受市房产行政主管部门的指导和监督。
发展改革、建设、环保、公安、水务、广播电视等有关行政管理部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的监督管理工作。
第四条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督。居民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督。
第五条 市房产行政主管部门指导物业管理行业协会开展工作。物业管理行业协会应当制定行业规范，加强行业指导和行业自律，促进物业服务企业提高服务水平，依法维护会员合法权益。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第六条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人进行管理。
第七条 建筑物的所有权人为业主。
一个物业管理区域成立一个业主大会。业主委员会是业主大会的执行机构。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主、业主大会及业主委员会在物业管理活动中的权利、义务，按照法律、法规有关规定执行。
第八条 建立业主名册制度。
业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。
业主变更的，新业主应当及时到业主委员会进行变更登记。
第九条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当向房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。房产行政主管部门应当在十个工作日内做出书面决定。
第十条 物业管理区域，根据物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、便于管理等因素划分。
分期建设或者由两个以上单位开发建设的物业，配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。
需要划分或者调整物业管理区域的，由房产行政主管部门会同街道办事处、镇人民政府按照本条第一款、第二款的规定，结合当地居民委员会的布局进行划分或者调整。
第十一条 物业管理区域内，已交付使用的建筑物及其附属设施和相关场地面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的建筑物及其附属设施和相关场地面积达到百分之三十以上，并且交付使用已超过两年的，可以筹备成立业主大会。
第十二条 符合业主大会成立条件的，建设单位以书面形式告知房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府，并在其指导下组织成立业主大会筹备组。
业主大会筹备组由街道办事处或者镇人民政府代表、业主代表和建设单位代表组成。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任。
第十三条 业主大会筹备组履行下列职责：
(一)拟定业主公约(草案)、业主大会议事规则(草案)；
(二)拟定业主委员会的选举办法(草案)；
(三)核实登记业主的身份及其建筑物专有部分面积；
(四)提出业主委员会委员候选人名单；
(五)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公示，业主对业主身份及其建筑物专有部分面积确认等有异议的，筹备组应当予以复核。
第十四条 业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。业主较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位书面推举业主代表参加业主大会会议。
业主代表在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举人的意见。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经五分之一以上业主提议，应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当在收到提议之日起三十日内组织召开。
第十六条 采用集体讨论或者书面征求意见等方式召开业主大会会议的，应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主委托代理人参加会议的，代理人应当具有完全民事行为能力并持有被代理人的授权委托书。
业主大会作出决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用建筑物及其附属设施设备的维修资金(以下简称维修资金)，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第十七条 业主委员会由首次业主大会选举产生。业主委员会委员由业主担任，可连选连任，每届任期由业主大会确定，人数根据实际情况由三至九人的单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员的基本情况应当在物业管理区域内公告。业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。
第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员等有关资料报房产行政主管部门备案，并书面告知物业所在地居民委员会。
业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员发生变更的，应当到房产行政主管部门办理变更备案手续。
第十九条 依法选举产生的业主委员会，凭房产行政主管部门出具的备案证明刻制印章并依法使用。
第二十条 经五分之一以上业主提议，由业主大会决定，可以重新选举业主委员会。
第二十一条业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
换届或者重新选举业主委员会的，应当接受房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府的指导和监督。
逾期未换届的，在房产行政主管部门指导下，由物业所在地街道办事处、镇人民政府协助其换届选举。
原业主委员会应当在重新选举前，将印章、档案资料及其他属于业主大会所有的财物交街道办事处或者镇人民政府代管，新一届业主委员会选举产生后接管印章、档案资料及其他属于业主大会所有的财物。
第二十二条 业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理和使用办法，由业主大会决定。
第二十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
(四)被依法追究刑事责任的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十四条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
(一)讨论业主大会拟讨论的事项；
(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
第二十五条业主大会或者业主委员会的决定对全体业主具有约束力，并在物业管理区域内公告，但不得违反法律法规的规定，侵害业主合法权益。
第三章物业服务企业
第二十六条 物业服务企业应当按照有关规定取得资质证书，在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书和资格证书。
第二十七条 物业服务企业从事物业服务活动，应当与业主或者业主委员会参照物业服务合同示范文本签订物业服务合同，合同自生效之日起十五日内报市房产行政主管部门备案。
第二十八条 物业服务企业享有以下权利：
(一)依照物业服务合同和管理制度实行物业管理；
(二)制定物业服务的具体措施；
(三)按照合同约定，收取物业服务费和其他相关费用；
(四)制止违反物业服务合同和业主公约的行为；
(五)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但是不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人；
(六)有权要求业主委员会协助履行物业服务合同；
(七)拒绝承担物业服务合同约定以外的责任和任何形式的摊派；
(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第二十九条 物业服务企业履行下列义务：
(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准；
(二)接受有关行政管理部门的监督管理；
（三）接受业主和业主委员会的监督；
(四)重大物业管理措施提交业主委员会审议；
（五）每半年向业主委员会报告并在管理区域内公示物业服务费用及代管资金使用情况；
(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告；
(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第三十条 有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业服务企业不得阻挠。
对物业管理区域内发生的违反相关法律、法规的行为，有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法及时处理。
第三十一条 物业服务企业资质实行年检制度。
物业服务企业应当依法到原资质审批部门参加年检。年检不合格的，三级资质的物业服务企业由市房产行政主管部门注销其资质；二级以上资质的物业服务企业，报请原资质审批部门注销其资质，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。
第三十二条 本市外物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，应当持资质证书和有关证件到市房产行政主管部门备案。
第三十三条 物业服务合同终止的，原物业服务企业应当自合同终止之日起十五日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交物业服务用房和国务院《物业管理条例》规定的应当移交的有关资料。
第四章前期物业管理
第三十四条 本条例所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者房屋总建筑面积小于2万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
通过招投标选聘物业服务企业的，按照有关规定实施。
第三十五条 通过招投标选聘物业服务企业的建设单位，应当在下列时限内完成前期物业管理的招投标工作：
(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前；
(二)新建现售商品房在物业销售前三十日；
(三)非出售的新建物业在交付使用前九十日。
第三十六条 建设单位选聘物业服务企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括当事人和物业的基本情况、服务事项、服务标准、服务收费标准、服务费收取方式和违约责任等内容。
建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第三十七条 前期物业服务事项主要包括下列内容：
(一)物业共有部分的维护和管理；
（二）环境卫生、绿化、公共秩序和公共停车车位的管理；
(三)物业装修装饰管理服务；
(四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理服务；
(五)物业档案资料的管理；
(六)双方认为需要约定的其他事项。
第三十八条 前期物业服务合同可以约定期限。
前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业服务企业的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，物业服务企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业服务企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但是，业主大会要求物业服务企业退出的，物业服务企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业服务企业应当于期满前两个月通知业主。
第三十九条 建设单位在销售物业前，应当参照市房产行政主管部门提供的示范文本制定业主临时公约，向物业买受人明示业主公约内容，并予以说明。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
第四十条 建设单位申领商品房预售许可证时，应当向房产行政主管部门提交以下资料：
（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；
(二)业主临时公约；
(三)标注物业服务用房具体位置和面积的规划详图；
(四)通过招投标选聘物业服务企业的，提供物业管理招投标情况的书面材料。
第四十一条 建设单位应当按照规划，以不低于开发建设规模千分之三的标准无偿配置物业服务用房。物业服务用房包括办公用房、社区阅览室、活动室和经营用房。物业服务用房中千分之二作为办公用房和社区阅览室和活动室，千分之一作为经营用房。
第四十二条 建设单位将竣工验收合格的物业交付买受人时，向物业买受人提供物业质量保证书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四十三条 建设单位应当按照住宅物业建设项目总造价百分之五的标准提取物业工程质量保修金，并由房产行政主管部门代管。
物业工程质量保修金实行专户存储，专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用；物业保修期满，结余的物业工程质量保修金返还建设单位。
物业工程质量保修金的使用和管理办法，由市人民政府制定。
第四十四条 业主入住前，物业服务费用由建设单位承担；业主入住后，物业服务费用由业主承担。
前款所指入住，是指房屋具备入住条实件，业主收到入住通知并办理完相应手续。业主收到入住通知后在限定期限（不少于两个月)内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或者其授权的物业服务企业没有事先通知的，以业主实际办理入住手续为准。
办理物业承接验收手续时，建设单位应当在房产行政主管部门的监督下向物业服务企业移交物业服务用房和国务院《物业管理条例》规定的其他资料。物业服务企业应当将移交结果向全体业主公示。
第五章物业管理服务
第四十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。其中分期开发建设的物业，只能委托同一个物业服务企业。
第四十六条 物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同应当包括以下内容：
(一)当事人和物业的基本情况；
(二)物业共有部分、共用设施设备的维护和管理；
(三)环境卫生、绿化、公共秩序和公共停车车位、公共文体设施的管理；
(四)物业装修装饰管理服务；
(五)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理服务；
(六)物业档案资料管理；
（七）物业服务标准；
(八)物业服务费标准及收取方式；
(九)合同期限、终止和解除条件；
(十)违约责任及纠纷解决途径；
(十一)双方认为需要约定的其他事项。
第四十七条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围按照市人民政府和价格主管部门的有关规定执行。
政府指导价由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门，根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度并定期公布。具体服务标准和收费标准由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第四十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。
物业服务收费应当按照房屋建筑面积计收。
物业服务企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但是，物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第四十九条物业管理区域内供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视、环境卫生等单位应当向最终端用户收取相关服务费用。
任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，按照双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十条 房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，及时
处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并自受理投诉之日起十个工作日内答复投诉人。
第六章物业的使用、维护和维修资金
第五十一条 业主、物业使用人和物业服务企业应当按照有利于物业安全和美观、不损害公共利益和他人利益的原则使用和维护物业。
第五十二条 物业管理区域内，下列物业属于全体业主共有，建设单位、物业服务企业和业主个人不得擅自处分：
(一)物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房、社区阅览室、活动室、经营用房等物业服务用房；
(二)道路，但属于城镇公共道路的除外；
(三)绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；
(四)占用业主共有道路或者其他场地停放汽车的车位；
(五)非机动车车库；
(六)户外墙面、公共场地、公共文体设施；
(七)公共门厅、楼梯间、电梯间、水泵间、电表间、电话分线间、屋顶、走廊通道、管道井、走廊墙、房屋承重结构；
(八)业主共用的上下水管道、落水管、水泵、供水箱、天线、楼梯、电梯、垃圾通道、垃圾储存设施、窨井、化粪池；
(九)小区照明设施、楼道照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、消防设施、文化体育设施；
（十）物业管理区域内的其他公共场所和公用设施设备。
建设单位在申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款所列设施设备的登记申请，由产权登记机构在产权档案中予以记载。
第五十三条 使用物业共有部分，不得影响业主的正常生活和占用消防通道。
用于经营活动的共有部分，由业主委员会委托物业服务企业经营，所得收益按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第五十四条 在物业管理区域内，不得有下列行为：
（一）擅自改变规划物业的用途；
（二）损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
（四）擅自占用、损坏、移动、拆除、改装共有设施、设备和部位；
（五）违章搭建建（构）筑物；
（六）随意倾倒垃圾、杂物，侵占、毁坏绿地；
（七）擅自在建（构）筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；
（八）擅自设置摊点；
（九）违反有关规定排放超标准噪音和有毒有害物质，存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物品；
（十）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十五条 在物业管理区域内，因物业维修或者公共利益，业主或者相关单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路和场地，在约定的期限内恢复原状。遇有工程抢险，可先行施工，补签协议。
第五十六条 业主或使用人装修装饰房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。
业主或者使用人装修装饰房屋，应当遵守有关规定、业主临时公约和业主公约。
装修装饰、维修房屋产生的建筑垃圾及时清运，物业服务企业清运的，费用由业主或使用人承担。
第五十七条 供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视等相关单位，要承担至最终端用户相关管网的维修养护服务责任。
最终端用户是指接受供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视等服务的最终端分户使用人，具体是指：
(一)供水、供气、供电到业主分户计量表；
(二)供热未实行分户供暖的到单元井，实行分户供暖的，到单元分户阀门；
(三)排水到单元井；
(四)通讯、有线电视到分户用户端口。
第五十八条 供电、通讯、有线电视、供气设施设备的维修费用，由上述相关单位承担。
第五十九条 供热、供水、排水二次管网的维修养护，可以使用维修资金。维修资金尚未提取或者不足支付维修改造费用的，按照下列规定筹集：
(一)企业的自建住宅，由企业按照实际需要的费用筹集；
(二)原市属行政机关、事业单位开发的住宅，由市本级财政按照实际需要的费用筹集；
(三)原旗县区属行政机关、事业单位开发的住宅，由旗县区财政按照实际需要的费用筹集；
(四)开发商未移交二次管网管理权的住宅，由开发商按照实际需要的费用筹集；
(五)难以确定建设单位的旧住宅，由市和旗县区两级财政按照隶属关系根据实际需要的费用筹集。
二次管网维修改造费实行专户管理，专款专用。具体管理、使用办法由市人民政府制定。
第六十条 供热、供水、排水二次管网的大修、更新和改造，应当与城市建设规划衔接。
第六十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳维修资金。
维修资金属于业主共有，专项用于物业保修期满后共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
维修资金的收取、管理和使用，应当遵循按幢立账、专户存储、核算到户、公开透明、业主决策、政府监督的原则。
维修资金由房产行政主管部门代管，法定孳息属于业主共有。维修资金的收取、使用、管理和监督办法由市人民政府另行制定。
第六十二条 局部物业共有部分确需维修的，由业主委员会或者物业服务企业提出申请，经房产行政主管部门认定，可以使用维修资金。
发生危及他人或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第六十三条业主转让房屋所有权时，结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时转让。因拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修资金余额退还业主。
第七章法律责任
第六十四条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门责令限期改正：
(一)业主委员会未按规定召开业主大会会议的；
(二)业主委员会委员的基本情况未在物业管理区域内公告的；
(三)业主委员会未按规定报房产行政主管部门备案的；
(四)业主大会或者业主委员会的决定违反法律法规的；
(五)业主大会做出的决定未在物业管理区域内公告的。
第六十五条 违反本条例第九条规定，建设单位未向物业行政主管部门提出划分物业管理区域要求的，由房产行政主管部门
责令限期改正；逾期不改正的，可以处2000元以上l万元以下的罚款。
第六十六条 违反本条例第二十六条规定，未取得资质证书从事物业服务活动的，由房产行政主管部门没收违法所得，处5万元以上10万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十七条 违反本条例第二十七、第三十六条规定，未按照规定签订物业服务合同、前期物业服务合同的，或者未向房产行政主管部门报备物业服务合同的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以5000元以上1万元以下的罚款。
第六十八条 违反本条例第三十二条规定，本市外物业服务企业未到市房产行政主管部门备案的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以5000元以上1万元以下的罚款。
第六十九条 违反本条例第三十三条规定，物业服务企业拒不退出物业管理区域或者拒不移交物业服务用房和规定资料和档案的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以1万元以上3万元以下罚款。
第七十条 违反本条例第三十四条第二款规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下的罚款。
第七十一条 违反本条例第四十一条规定的，建设单位不按照标准配置物业服务用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第七十二条 违反本条例第五十二条规定，建设单位、物业服务企业和业主个人擅自处分属于业主物业共有部分的，由房产行政主管部门责令处以5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十三条 违反本条例第五十四条第(五)、(六)、(七)项规定的，由房产行政主管部门给予警告，责令限期改正，恢复原状；逾期不改正的，可以并处100元以上2000元以下罚款，由物业服务企业恢复原状，所需费用由责任人承担；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；违反该条其他规定的，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。
第七十四条 违反本条例第六十一条第二款规定，挪用专项维修资金的，由房产行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额两倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第七十五条 业主违反物业服务合同的约定，逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促其限期交纳仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第七十六条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第七十七条 房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对不符合资质条件的企业核发资质证书的；
(二)对符合资质条件的企业不予核发资质证书或者在规定
时限内不予审批的；
(三)利用职务便利，收受他人财物的；
(四)不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的；
(五)未及时受理、处理物业服务投诉或者未在规定时限内答复投诉人的；
(六)违反本条例规定的其他行为。
第八章附则
第七十八条 本条例自2007年10月1日起施行。